Как да инвестираме в недвижими имоти и земя [Ръководство]

Недвижимите имоти и земеделската земя са едни от най-предпочитаните активи на българите и неслучайно те са на второ място по размер след депозитите в банките. Въпреки че всеки у нас разбира от имоти, има доста митове, подводни камъни и детайли, които трябва да се познават. В това ръководство съм събрал на едно място всичко, което трябва да знаете за инвестициите в недвижими имоти и земеделска земя – как да инвестираме в тях (дори с малки суми), каква доходност може да очакваме, какъв е пазарът в момента и какво да очакваме през следващите години.

И така, има два основни начини да печелим от имоти и земя:

Отдаване под наем (под аренда)

Първото, за което всеки от нас се сеща е дохода от отдаване под наем. Въпреки че жилища под наем могат да се намерят в повечето градове в България (и дори в някои села), най-големите и развити пазари на наеми са в София, Пловдив и Варна. Съществува един мит, че недвижимите имоти носят около 10% доходност на година и съответно един такъв може да се изплати за около 10 години.

С нарастването на цените на жилищните имоти през последните няколко години (което не се компенсира изцяло с растежа на наемите), средната брутна доходност за столицата и останалите големи градове е около 5% (обикновено варира между 4% и 6% за различните райони, типове строителство, големина на имотите и други фактори). Това означава, че един апартамент, например, се изплаща с наеми за около 20 години, а когато включим разходите като данъци, поддръжка, ремонти и други, средната нетна доходност ще стане между 4% и 5%.

Ето как всеки може да си изчисли тези три коефициента:

Ще ви дам и малко статистика, базирана на данни от най-големия портал за продажба и отдаване под наем на имоти в България – Imot.bg:

София (в евро към края на 2018 година)

Tип имот  Среден наем  Средна цена Доходност от наем
Eднocтaeн             327          46,492 8.44%
Двycтaeн             409          76,182 6.44%
Tpиcтaeн             604        120,743 6.00%
Mнoгocтaeн         1,398        256,595 6.54%

Пловдив (в евро към края на 2018 година)

Tип имот  Среден наем  Средна цена Доходност от наем
Eднocтaeн             216          32,606 7.95%
Двycтaeн             279          43,103 7.77%
Tpиcтaeн             340          62,792 6.50%
Mнoгocтaeн             482        109,564 5.28%

 Варна (в евро към края на 2018 година)

Tип имот  Среден наем  Средна цена Доходност от наем
Eднocтaeн             173          30,895 6.72%
Двycтaeн             262          50,289 6.25%
Tpиcтaeн             358          76,121 5.64%
Mнoгocтaeн             677        142,731 5.69%

Сигурно ще ви е интересно къде се класира София спрямо останалите европейски столици. Според изследване на Global Property Guide, столицата ни е на второ място по средна доходност от отдаване на имоти под наем. Ето кои градове влизат в топ 10 (данните са в USD):

 Столица  Цени кв. м Месечен наем Доходност от наем
1  Taлин           2,673           1,432 6.64%
2  Coфия           1,612              811 6.24%
3  Бyĸypeщ           1,973              966 6.07%
4  Bapшaвa           3,463           1,535 5.50%
5  Лиcaбoн           4,749           1,578 5.45%
6  Зaгpeб           2,453           1,074 5.43%
7  Бyдaпeщa           3,119           1,319 5.24%
8  Люблянa           3,623           1,499 5.13%
9  Никозия           1,905              786 5.12%
10  Cĸoпиe           1,406              565 4.98%

При земеделските земи също се получават доходи от рента. Тя зависи от много фактори, но основните са местонахождение, плодородие (класове от 1 до 10), площ (при по-големите, рентата е по-висока, за разлика от жилищата), наличие на повече арендатори, какво се засажда на нея и други. Тъй като пазарът все още не е достатъчно развит (изключение правят няколко района в страната), средната доходност от рента е около 7%, като варира между 6% и 9% в зависимост от изброените фактори. Може да се изчисли по същия начин, както при жилищните имоти, като при земята няма почти никакви разходи за поддръжка.

При средно 100 лева рента на декар в област Добрич и цена от 1,800 лева, това прави доходност от 5.6% на година. В други краища на страната (аз съм инвестирал в моето села, близо до Перник), където средната цена е по-ниска (450 лева), при годишна рента от 40 лева, това прави доходност от 8.9%. Ако използваме данните от Националния статистически институт (НСИ), при средна цена на земеделската земя в България от 761 лева и средна рента от 50 лева, това прави 6.6% годишна доходност.

Капиталова печалба (ръст в цените на имотите)

Когато инвестират в имоти, много хора пренебрегват втория основен източник на доходи – капиталовата печалба (разликата между продажна и покупна цена). Според мен, причината се корени в нашата народопсихология – от деца сме закърмени с вярването, че имотите са най-голямото богатство и те не се продават, а само се предават на следващото поколение. Това е една от основните причини толкова жилищни имоти в големите градове да стоят празни (за София те са около 24%) – просто собствениците не живеят в тях (те са в чужбина или имат други имоти) и не ги продават по морални съображения („Бащиния е“, „Какво ще кажат роднините“, „Тук премина детството ми“ и други).

За мен, имотите са просто инвестиционен актив и нямам угризения да ги продавам, ако цената е добра. Няма да оставя апартаменти и къщи на децата ми, освен тези, които са купени с инвестиционна цел и са част от портфолиото ми. Сигурно ще си кажете, че това е ясно и всеки го знае и прилага, но на практика, не е точно така. Ограничаващите вярвания за имотите оказват огромно влияние върху пазара у нас. Не случайно делът на собствени жилища в България е един от най-големите в света и се живее под наем само временно, преди да съберем парите за самоучастие и да изтеглим ипотечен кредит.

И така, нека разгледаме какво се случва с цените на имотите в големите градове в България. Както всеки пазар, той преминава през различни фази и има ръстове и спадове, които се редуват. За началото на реалната покупко-продажба на имоти се счита 2000 година, като преди това имахме едно „загубено“ десетилетие. За да илюстрирам какво се случи с цените на жилищните имоти в София (а и в страната) ще използвам една графика на Bulgarian Properties, базирана на данни от НСИ и на реални сделки на компанията:

Средни цени на жилищата в София (евро на м2)

Източник: Bulgarian Properties

Както се вижда, от 2000 до 2002 година средните цени са били относително стабилни в рамките на около 300 евро на квадратен метър. Следва плавен растеж до края на 2006 година. След приемането на България в ЕС на 1 януари 2017 година, съчетано с пик на банковото кредитиране, цените на имотите достигат нереални нива до средата на 2008 година. Последвалата световна финансова криза, ги връща отново на нивата от 2005 година, преди следващия ръст, започнал в началото на 2015 година (основен катализатор за него е фалита на КТБ и желанието за по-сигурни инвестиции от банковите депозити).

В момента, пазарът на имоти в София и останалите големи градове е около връхната си точка (като тя вече е достигната в някои райони и типове строителство). Следва застой и спад. Не обичам прогнозите, но с увеличаване на лихвите по кредитите през следващите 1-2 години, индикациите за достигнат връх на икономическия цикъл в много държави и региони по света и бурното строителство на нови сгради, ще доведе до спад в рамките на 5-10%, като за отделните градове и райони, той ще варира. Не очаквам по-сериозен спад (както този от 2008 до 2010 година), защото всички участници на пазара са по-внимателни и предпазливи. Ако той се съчетае със следващата икономическа криза, ни очакват няколко години на застой на по-ниските нива от 2010 – 2014 година.

Ако вземем за база 2000 година при нива около 300 евро за квадрат жилищна площ, а в началото на 2019 година е близо 1,100 евро, то повишението за 18 години е с близо 267%. Разбира се, това се дължи главно на ниския „старт“ и не очаквам цените на имотите да се движат със същите темпове през следващите години. Реалистично е ръстът да е между 4% и 5% на година, но той ще варира в различните локации, типове строителство, големина на имотите и други. Дори в момента, има жилищни имоти, чиито растеж на цените изпреварва 2 пъти средния, а други повишиха минимално цените си през последните няколко години. Когато вземем предвид и доходите от наеми, то инвестицията в недвижими имоти може да ни донесе обща нетна печалба между 8% и 10% в дългосрочен план. Това е около 100 пъти по-високо от лихвите по банковите депозити.

Ръстът при цените на земеделската земя за последните 20 години е още по-голям. През 2000 година средната цена на един декар е била малко повече от 100 лева, докато през 2017 година средната за страната е 872 лева, а максималните цени достигат 2,200 лева за декар. Това прави средно повишение от над 772% (или 2,100% при земята в Добруджа). Разбира се, не очаквам подобен ръст през следващите години и според мен, той ще се движи около 5-6% годишно, като той ще е по-висок при земеделските земи, които сега се търгуват под 1,000 лева на декар.

Ето една графика за движението на средната цена на земята за периода 2010 – 2017 година (данните са от НСИ):

Факторите, които могат да доведат до по-сериозно повишаване на цените на земите са влизането ни в Еврозоната и повишаване на доверието в българската икономика, което косвено ще се отрази и на земеделието, а оттам и на цената на земята. Друг двигател на растежа ще е комасацията (обединяването) на земята в по-големи блокове, благодарение на покупките от големите земеделски производители и компаниите, които инвестират в земя.

Не на последно място при определянето на цените на този актив са културите, които се отглеждат. В момента, те са със сравнително ниска добавена стойност (пшеница, ечемик, царевица, слънчоглед и други). В районите, където е подходящо да се развива овощарство, цените ще растат по-бързо, както и ако се отглеждат повече зеленчуци, билки и други. Това е свързано с изграждане на добра инфраструктура, механизация в по-малките населени места и системи за изкуствено напояване.

Следващата част от ръководството са начините за инвестиране в недвижими имоти и земеделска земя.

Пряко закупуване на имот или земя за получаване на наем (рента)

Това е най-популярният начин за инвестиции в недвижими имоти и земеделска земя. В това ръководство няма да се спирам на самото закупуване и управление, но ще кажа, че това е дълъг процес и е добре да сме подготвени и да имаме точните специалисти на наша страна. Когато закупуваме жилище, в което ще живеем, ние се водим главно от емоционални подбуди и не разчитаме особено на разума. Това е нормално. Все пак в него ще прекарваме по-голяма част от времето си и ще го ползваме дълги години. Няма да ни е приятно, ако сме се лишили от нещо, заради няколко хиляди евро отгоре, нали?

При инвестиционните имоти, нещата стоят по съвсем друг начин – при тях всичко е свързано с цифри и емоциите трябва да са минимални. За да си изберем един апартамент, който искаме да отдаваме дългосрочно под наем, първото нещо, което трябва да вземем предвид е очакваната доходност и потенциала за растеж на неговата цена. Тази информация може да получим от брокерите на недвижими имоти.

За съжаление, в България няма обществено достъпна и достоверна информация за реалните стойности, на който се сключват сделките и договорите за наем. Сайтове като imot.bg, imoti.net, Holmes.bg и други могат да ни дадат някаква индикация, но голяма част от обявите там са недействителни със занижени цени (от агенции), а друга голяма част са от частни лица, които искат прекалено висока сума за техните имоти. Имотният регистър също не дава точна и вярна информация, защото голяма част от продажбите на имоти са на данъчна оценка, която често е много по-ниска от пазарната. Агенциите за недвижими имоти са тези, които събират информация за реалните сделки и най-малкото по тази причина си струва да работим с тях.

Когато купуваме имот за инвестиции е добре да търсим такива, които са с поне 10-15% под пазарната цена, за да имаме буфер, който да покрие разходите по прехвърлянето, за да сме на нула, ако искаме да го продадем. Трябва да предвидим и между 5 и 10% от стойността на жилището за ремонт и обзавеждане, в зависимост от неговото състояние и какви наематели ще търсим.

При земеделската земя също има много фактори, които да вземем предвид при покупката за инвестиция, но всички те са свързани с двата основни начина да печелим от нея – рента и капиталова печалба.

Прякото закупуване на недвижими имоти и земя има доста предимства (които са свързани с почти пълния контрол върху целия процес и самите активи), но основният му недостатък е това, че трябва да имаме големи суми, за да ги закупим и да изградим добро портфолио. Ако имаме само един имот или няколко декара земя, ще имаме по-високи относителни разходи за поддръжка и управление, които ще намалят нашата доходност. Също така, ще увеличим специфичния риск на тази инвестиция (оставане без наематели поради увеличена престъпност в района, строеж на друга сграда в съседство, прекратяване на дейността на арендатор и други).

Разбира се, този минус може да се преодолее донякъде, ако се насочим към имоти с по-ниска цена. Вместо да инвестираме в типичния маломерен двустаен апартамент (най-предпочитания за отдаване под наем), може да потърсим малки търговски обекти с площ между 10 м2 и 20 м2, офиси, гаражи (въпреки, че тяхната мода премина), боксониери и други. Основното тук е не как изглеждат, а каква доходност може да ни носят. При земеделската земя също може да започнем с няколко декара, после да прибавим още към тях и така да създадем един по-конвертируем актив.

Друга опция е да потърсим партньори, с които да си разделим разходите и риска. Аз имам по-скоро негативен опит с това и сега внимателно избирам хората, с които заедно да закупим и управляваме съвместно имоти.

Акционерни Дружества със Специална Инвестиционна Цел (АДСИЦ)

Ако сме решили да инвестираме в недвижими имоти и земеделска земя, но нямаме средства да ги закупим пряко, може да вложим парите си в компании, които са създадени с точно такава цел. Те се наричат АДСИЦ и се регулират със специален закон. Капиталът на дружествата не може да бъде по-малък от 500,000 лева, като всички парични средства и ценни книжа се съхраняват в банка-депозитар. Освен това, дейността им се регулира от Комисията за финансов надзор (КФН). Тези три неща гарантират средствата, които инвестираме в АДСИЦ компаниите.

Тези дружества имат още едно важно предимство – разпределят минимум 90% от печалбата си всяка година. Това означава, че за разлика от останалите дружества на борсата, които могат да решат да не разпределят дивидент, при АДСИЦ това е задължително и уредено в закон. Както и при другите публични компании, може да печелим по два начина – от увеличението на цената на акциите или от дивиденти.

Най-големите дружества, които инвестират в имоти и земя в България са:

Адванс Терафонд АДСИЦ (6A6/ATERA)

Това е най-голямото дружество по пазарна капитализация на Българска фондова борса в този сегмент (над 164 милиона лева при 1.93 лева за акция). Адванс Терафонд инвестира основно в земеделска земя, като притежава общо 229,684 дка земеделска земя и 133 дка градска земя, която отдава под аренда, комасира или продава.

Дружеството е раздало следните дивиденти от 2010 до 2018 година, като средната доходност е 9.9% годишно:

Ето как са се представили акциите на Адванс Терафонд АДСИЦ на борсата от създаването на компанията досега:

Въпреки колебливото представяне, аз съм инвестирал дългосрочно в тази акция и вярвам, че дружеството има потенциал за растеж и да продължи да следва дивидентната си политика. Интересен факт е, че Нетната Стойност на Активите (НСА) на една акция е 2.86 лева при пазарна цена от 1.93 лева, т.е. дори при ликвидация, дружеството има активи с по-висока стойност от пазарната му капитализация в момента.

Софарма имоти АДСИЦ (6S6/SFI)

Докато Адванс Терафонд беше най-голямото дружество, което инвестира в земеделска земя, то Софарма имоти АДСИЦ е компанията с най-голяма капитализация (над 136 милиона лева), чиито фокус са недвижимите имоти и отдаването им под наем. Основният актив е офис сградата „Софарма Бизнес Тауърс“ в София. Интересен факт е, че голяма част от акциите (над 80%) се държат от Огнян Донев или свързани с него лица.

Средната дивидентна доходност за последните 7 години е 6.8%, а ето и графика за периода от 2011 до 2018 година:

Освен текуща доходност от разпределение на печалбата, ние може да спечелим и от увеличението на цените на акциите на дружеството. За последните 5 години този АДСИЦ е донесъл на своите акционери почти 100% капиталова печалба. Ето и графиката:

Борсово търгувани фондове в имоти

Освен чрез АДСИЦ, ние може да инвестираме в недвижими имоти и ако закупим акции от ETF-и. Те имат по-ниски такси за управление от стандартните взаимни фондове и обикновено следват някакъв индекс (в случая, той е свързан с имоти). Не всички борсово търгувани фондове обаче са достъпни за нас, като граждани на страна от ЕС. В тази статия съм описал на какви изисквания трябва да отговарят, за да може да си купим дялове от тях.

Избрал съм 3 ETF-а, които са достъпни за българи и те са добро начало, ако искаме да инвестираме в имоти, но не разполагаме с големи средства, за да го направим пряко.

iShares MSCI Target US Real Estate UCITS ETF (USRE)

Този борсово търгуван фонд следва индекс, съставен от дружествата, които инвестират в пазара на недвижими имоти в САЩ (US Real Estate Investment Trusts или REITs). Той се предлага в американски долари и сегашната му цена е около $25. iShares MSCI Target US Real Estate UCITS ETF инвестира в 154 компании и таксата за управление е 0.40% на годишна база. Ако сме инвестирали 1,000 лева при неговото създаване през 2015 година, сега щяхме да имаме около 1,300 лева. Разбира се, от тази доходност трябва да извадим комисионните за покупка и продажба, но дори и така, този фонд реализира доходност доста над тази по депозитите и над инфлацията. Повече информация за този ETF може да намерите на този линк.

iShares European Property Yield UCITS ETF (IPRE)

Това е един от борсово търгуваните фондове с най-ниски цени (около 5 евро за дял), като основната причина е, че е създаден преди няколко месеца (12 декември 2018 година). iShares European Property Yield UCITS ETF инвестира в най-големите европейски компании (без тези във Великобритания, което е положително, предвид сегашната ситуация), които са в сектора на недвижимите имоти, като се включват строителни фирми, такива за управление на имоти, отдаване под наем и други. Най-голям е относителния дял на компаниите от Германия, Франция, Швеция, Швейцария и Белгия. Годишната такса за управление е 0.4%, а доходността от началото на тази година е над 12%. Информация за този ETF може да се намери на този линк.

SPDR® Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF

Този фонд следи The Dow Jones Global Select Real Estate Securities Index, който е съставен от равен дял на компании, които инвестират в недвижими имоти и такива, които ги управляват, на глобално ниво. Средната чиста доходност (без такси и комисионн), която постига този ETF e близо 6% на година. Фокусът е основно в САЩ (близо 58%), но има компании от целия свят. Също така, фондът разпределя дивиденти и те са средно около 4% на година. Годишните му разходи са както на предишните два фонда – 0.4%. Повече информация за този ETF има на този линк.

Това беше пълното ръководство за инвестиране в недвижими имоти и земеделска земя. В над 10 стандартни страници ти разказах какви начини за инвестиции съществуват, как може да печелиш от тях с влагането на малки суми, какъв е пазарът в момента и какви са прогнозите за неговото развитие. Сега си ти и твоите действия ще определят дали ще направиш успешна инвестиция или не.

Забележка: Предоставената информация в този материал не е препоръка за инвестиция във финансови инструменти.

Стани част от над 11,500 имейл абонати и получи подарък 2 електронни книги

За Стойне Василев

Казвам се Стойне Василев и съм ентусиаст и мечтател. Основател съм на най-популярния сайт за собствен бизнес и лични финанси в България - SmartMoney.bg. Вярвам, че знанието е най-голямото богатство и то трябва да се споделя, за да може повече хора да се възползват от него. Имам повече от 15 години опит на ръководни позиции във финансовата сфера в големи международни компании. Моята мисия в живота е да помагам на хората да постигат целите си и сами да определят бъдещето си като подобряват финансовата си грамотност.

2 коментара

  1. Веселин Петров

    Браво Стойне, страхотна статия!

  2. Елица Христова

    Благодаря за изчерпателната информация.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

Този сайт използва Akismet за намаляване на спама. Научете как се обработват данните ви за коментари.