Ръководство за инвестиране в АДСИЦ и REIT компании

Как да инвестираме в акции: Пълно ръководство за начинаещи [2021]
24.01.2021
Инвестиране в борсово търгувани фондове [Кратко ръководство]
29.04.2022

Ръководство за инвестиране в АДСИЦ и REIT компании

За много хора недвижимите имоти са най-добрият актив, чиято цена расте във времето, предпазва ни от инфлация и ни носи всеки месец пасивни доходи във вид на наем. Не всеки обаче има финансовата възможност да купи инвестиционен имот, а и рентиерството не е толкова лесно, колкото изглежда.

За щастие има начин да се инвестира в имоти с минимални суми чрез компании, които са професионалисти в тази сфера. Те се наричат АДСИЦ (или REIT) и в това ръководство ще ти разкажа за тях, какви са плюсовете, минусите и подводните камъни, както и как да избереш най-подходящата компания за теб.

Какво представляват АДСИЦ (REIT) компаниите?

Акционерните дружества със специална инвестиционна цел (или Real Estate Investment Trust в чужбина) се създават, за да инвестират в недвижими имоти, както и други активи, които са свързани с тях. В България има специален закон, който регулира дейността на тези дружества, а Комисията за финансов надзор (КФН) на база на проспект издава лиценз на компанията.

В закона е записано, че АДСИЦ дружествата разпределят минимум 90% от паричната си печалба във вид на дивидент. Също така, тази печалба не се облага с корпоративен данък, а данък дивидент е относително нисък у нас (5%) и се удържа при източника, т.е. ние получаваме чистата сума и няма нужда да я декларираме пред НАП.

В общия случай акциите на тези компании се търгуват на регулирани фондови пазари (БФБ в България) и всеки може да инвестира в тях, ако има договор с инвестиционен посредник и платформа за търговия.

В САЩ REIT компаниите притежават над 520,000 недвижими имота, като освен жилищни, офис, търговски и логистични, в тях се включват и комуникационни кули, центрове за съхранение на данни, билбордове, хотели и много други. Те също са задължени да разпределят минимум 90% от печалбата си във вид на дивидент, но повечето от тях раздават 100% от нея. Данък върху дивидентите за българи е 10% и се удържа при източника. REIT компаниите в САЩ също не плащат корпоративен данък, което е голямо предимство спрямо останалите публични дружества. В Щатите има и т.нар. mREITs, които отпускат кредити, обезпечени с ипотеки.

За да се квалифицира за REIT компания, тя трябва да изпълнява следните критерии:

  • Поне 75% от активите ѝ да са в недвижими имоти
  • Минимум 75% от приходите ѝ да идват от имоти
  • Да разпределя поне 90% от печалбата си
  • Да има минимум 100 акционера.
  • Не повече от 50% от акциите да се държат от 5 или по-малко акционера

Както се вижда, тези дружества имат много предимства за малките акционери, които искат да инвестират в недвижими имоти, но нямат средствата и времето да закупуват сами жилищни, търговски или друг тип имоти. Освен че стотици милиони хора по света инвестират в REIT компании, над 145 милиона американци живеят в имоти, които се управляват от тези фирми.

Предимства на REIT компаниите

1. Диверсификация

Една от основните причини да инвестирам в такива компании е да разпределя риска в моето портфолио от предимно индексни фондове и акции на технологични компании. Също така, възможността да притежавам непряко имоти в различни точки на България и на света не е за пренебрегване. Хубавото е, че с покупката на една акция на АДСИЦ или REIT компания, аз придобивам портфолио от имоти, които се използват за различни цели. Въпреки че като публично търгувани ценни книжа, акциите на тези компании се влияят от общите трендове, корелацията с цените на останалите публични дружества е доста по-ниска.

2. Спестено време …и нерви

Всеки, който е купувал инвестиционен имот с цел да го отдава под наем или да го ремонтира и продаде, се е сблъсквал с куп проблеми и казуси. Да започнем с търсенето на подходящ имот. В най-големите сайтове като imot.bg и imoti.net по-голяма част от обявите са фалшиви. След това трябва да попаднем на качествен брокер, който да си свърши работата. Започват огледи, които отнемат немалко време. Самият процес по сключване на сделката изисква да си отделим поне няколко свободни дни, за да съберем всички документи, които да предоставим на нотариуса.

Ако сме решили да отдаваме имота под наем, в повечето случаи е необходимо да направим ремонт, независимо дали е ново или старо строителство. За изгубеното време, пари и нерви при работата с „майстори“ ще напиша отделна статия. Следват огледи от наематели, а след това и обаждания късно вечер за спукана тръба или неработещ бойлер (каквито случаи съм имал). Всички тези неприятности, време и стрес може да си го спестим с инвестирането в АДСИЦ или REIT компании.

3. Пасивни доходи.

Средната дивидентна доходност между 4% и 5% и капиталова печалба от над 10% средно на година (отделил съм им специална част от статията) е напълно сравнима с доходите от пряко инвестиране в недвижим имот. Най-хубавото е, че тези приходи са напълно пасивни и няма нужда да правим нищо, освен да купим акциите и да получаваме дивидентите. Разбира се, това са средни стойности и има компании с по-високи и по-ниски печалби, но да получаваш немалки доходи, без да правиш нищо, си е голямо предимство.

4. Висока ликвидност

За разлика от продажбата на реален имот, търговията с акции е много бърза и лесна. Независимо дали е на БФБ, NYSE, Xetra или друга борса по света, покупката и продажбата на специализирани компании за инвестиране в имоти става за секунди комисионните са в рамките на максимум 2-3 лева, а в много от платформите те са и нулеви. Това означава, че при нужда може да продадем част от акциите ни и парите да са при нас до няколко дни (тук включвам и времето за банковите преводи). Ако решим да продадем апартамент, къща, офис, търговско помещение или гараж, няма как да се разделим само с една част от тях. Също така, самата продажба може да отнеме месеци, а при по-слаб интерес и години.

Сред основните недостатъци на тези компании са:

1. По-нисък растеж

Основното предимство на REIT компаниите да разпределят почти цялата си печалба към акционерите води до по-нисък растеж и по-малки суми за реинвестиране, с които да се закупят нови недвижими имоти. За да се минимизира този риск, компаниите от сектора сравнително често увеличават капитала си с привличането на нави инвестиции или продават част от имотите си, които не са толкова ефективни.

2. Липса на контрол

Най-голямото предимство на директната покупка на имот е почти 100% контрол върху него, като при REIT компаниите, ако не сме доволни от капиталовите печалби или дивидентната доходност, може да се опитаме да променим нещата на Общото събрание на акционерите (ако съберем достатъчно подкрепа) или просто да продадем акциите си и да купим от друго дружество.

3. Чувствителност към повишаване на лихвите

При повишаване на лихвите, цените на акциите на REIT компаниите започват да падат или да растат с по-бавни темпове. Това е така, защото високите лихви по кредитите водят до понижаване на печалбите на дружествата от този сектор. При анализ на REIT компания бих обърнал специално внимание на дълговете, с които се финансира, какъв е техния лихвен процент, падеж и допълнителни условия.

4. Непрозрачност и конфликт на интереси при управлението

Това се отнася повече за България, но важи и за другите страни. Когато говоря за непрозрачност и конфликт на интереси, имам предвид всички видове приходи и разходи, които обслужващото дружество прави. При приходите може да има отдаване под наем или продажба на под пазарни цени на свързани лица и фирми, а при разходите – завишени суми за различни услуги. Обществена тайна у нас е, че има АДСИЦ дружества, които се финансират от дребни акционери, но дейността е в частен интерес (както при КТБ). Моята препоръка е добре да разгледаш отчета за приходите и разходите, както и баланса на дружеството, преди да инвестираш.

Какви дивиденти раздават REIT компаниите?

Средната дивидентна доходност на REIT компаниите в САЩ е около 5%, а на mREIT е близо 10%. Тази доходност е сравнително висока по няколко причини. На първо място е това, че тези компании разпределят 90% от печалбата си (а много често и 100%) за разлика от други публични дружества. Също така, те не се облагат с корпоративен данък, а в Щатите той изобщо не е нисък. Съществена причина е, че освен доходност във вид на наем, REIT компаниите притежават имоти, които увеличават цената си във времето и при продажба се реализира немалка печалба. При mREIT също се реализира добра доходност от ценни книжа и кредити, обезпечени с ипотека. За САЩ е характерно, че дивидентите се изплащат 4 пъти в годината и е добър източник на пасивни доходи.

За България обобщена информация за дивидентната доходност на АДСИЦ компаниите се намира трудно. Последният доклад на Асоциацията на дружествата със специална инвестиционна цел е от началото на 2020 година и има данни само за брутните изплатени дивиденти за последните 10 години. От тях се вижда, че средната доходност е около 4% за последните години, като намалява с времето. Разбира се, има и дружества като Куантум Дивелъпмънт АДСИЦ, при които дивидентната доходност е 267% за 2019 година, но акции на компанията не се търгуват на борсата и реално няма външни акционери.

Каква капиталова доходност осигуряват АДСИЦ и REIT компаниите?

През септември 2007 година е създаден индексът BGREIT, който включва 7 АДСИЦ компании и е представителен за този сектор у нас. В началото той е бил 100 пункта, а към ноември 2021 година е 165 пункта. Това означава, че общата доходност е 65% или около 3.6% средно на година като използваме принципа на сложната лихва. Това, заедно с дивидентната доходност от средно 4% на година, прави нелоша обща доходност от 7.6%, която при реинвестиране на дивидентите през целия този период щеше да ни донесе между 8% и 10% в зависимост от избраната стратегия.

Ето и движението на BGREIT от неговото създаване до края на 2021 година:

Разбира се, 3.6% е доста по-малко от средната доходност на S&P500 за последните 10 години. Ако сравним BGREIT със SOFIX за последните 3 години, виждаме, че АДСИЦ компаниите по-леко са преодолели спада от 2020 година и имат по-висока доходност:

За САЩ имаме доста по-детайлна информация. Ако сравним основният индекс за REIT компаниите в Щатите FTSE Nareit All Equity REITs с широкия индекс S&P500, се вижда, че исторически компаниите за недвижими имоти имат средногодишна доходност от 11.3%, докато при S&P500 от 1972 до 2020 година тя е 10.5%:

Ето какво е движението на FTSE Nareit All Equity REITs от създаването му до края на 2020 година:

Най-интересната графика е сравнението между индекса за компаниите от REIT сектора с S&P 500 и популярния индекс Russell 2000 (следи движението на 2,000 малки компании в САЩ) от 1989 година. Вижда се, че FTSE Nareit All Equity REITs има огромен спад през 2008 година, но се възстановява много бързо и изпреварва останалите два индекса:

Най-големите АДСИЦ, които инвестират в недвижими имоти в България са:

Софарма имоти АДСИЦ

Дружеството е с пазарна капитализация от близо 120 млн. лева и акции от него може да бъдат закупени на Българската фондова борса (борсовият код му е SFI, а цената на акция към ноември 2021 година е 5.45 лева).

Ето движението за последните 10 години:

Основният актив на “Софарма имоти” АДСИЦ е бизнес комплексът “Софарма бизнес тауърс” в София – офис сгради, търговски център, подземни паркинги, конферентни зали и други. Компанията притежава имоти и в други градове в страната.

Средногодишната дивидентна доходност за последните 5 години е 4.08%, а през 2021 година дружеството разпредели 0.164 лева брутен дивидент (от който се удържат 5% при източника), което се равнява на 2.93% доходност от дивиденти за финансовата 2020 година. Причината за спада на печалбата е пандемията и намалените наеми на корпоративни клиенти.

Преди да инвестираш в компанията прочети внимателно годишния финансов отчет за последната година, особено в следните направления: притежавани сгради, приходи, разходи за външни услуги, както и вида, размера и лихвите по кредитите. Тъй като основният актив на компанията е бизнес комплекс с търговски и офис площи, бих бил внимателен, защото този сектор ще се възстановява още дълги години след като пандемията отмине.

“Фонд за недвижими имоти България” АДСИЦ

Пазарната капитализация на фонда е близо 74 млн. лева и е сред предпочитаните инвестиции на много от пенсионноосигурителните дружества у нас. Близо 68% от портфолиото на компанията са бизнес имоти, следвани от търговските имоти с 20%, инвестиционни имоти с 5% и ваканционни имоти с 4%. Останалата част са парични средства.

Текущите проекти на това АДСИЦ включват офис сграда в София Тех Парк, търговски центрове “Доверие-Бриколаж”, “Офис сграда 1” в “Бизнес парк София” и “Офис сграда Камбаните”, както и жилищна сграда “Секвоя 2” в Боровец и инвестиционни имоти край Велико Търново. Основната част от приходите на дружеството за 2020 година са от наеми и такса управление.

Дружеството реализира близо 40% нетен марж на печалбата за 2020 година, а брутния дивидент на акция е 0.083 лева (3.76% дивидентна доходност). За последните 5 години средната доходност от дивиденти е 4.13%, като тя намалява през последните години.

Към края на ноември 2021 година цената на акциите на ФНИБ АДСИЦ е 2.15 лева, а в тази графика може да видите движението им за последните 10 години:

Препоръката ми е същата – прочети финансови отчет на компанията, защото има интересни неща.

Топ 10 на най-големите публични REIT компании в САЩ

Нека разгледаме две интересни REIT, които привлякоха интереса ми:

Medical Properties Trust (NYSE: MPW)

Тази компания има богато портфолио от недвижими имоти, които отдава под наем на болнични заведения в САЩ, Европа и Австралия. За мен беше изненада, че това е вторият по големина собственик на болнични легла в САЩ. Друго интересно в модела на Medical Properties Trust е, че наемателите поемат всички разходи по поддръжката на сградите, включително данъците и застраховките, които в Щатите не са ниски.

За разлика от много други REIT компании, пандемията и последвалата здравна криза се отразиха много добре на MPW като тя направи придобивания за над 3.4 милиарда долара и има значително увеличение на приходите. Те ще се увеличат още когато започне да получава наемите и от новопридобитите недвижими имоти.

Дивидентната доходност е 5.30% за последната година, като компанията разпределя 1.12 долара на акция, чиято цена е около 21 долара.

Iron Mountain (NYSE: IRM)

Iron Mountain не е типичната REIT компания и дълги години е дружество за съхранение и управление на информация до 2014 година, когато тя стана компания за недвижими имоти (да, стелажите с хиляди документи също се водят имоти). Iron Mountain притежава близо 1500 складови помещения в 50 държави, като 95% от най-големите компании в САЩ са нейни клиенти. Това, което ме привлече е усиленото преструктуриране на бизнеса в посока изграждането и закупуването на центрове за данни.

Дивидента на компанията за последната година е в размер на 2.47 долара на акция (5.28% доходност) при цена на акцията от 47 долара.

За финал

Положих доста усилия, за да създам това ръководство за инвестиране в АДСИЦ и REIT компании и се надявам то да ти е полезно. Преди да инвестираш в някоя компания за недвижими имоти, прочети внимателно информацията за нея и финансовите ѝ отчети. Това ще ти помогне да вземеш информирано решение и да знаеш каква стратегия да използваш.

Статията не е препоръка за покупка или продажба на ценни книжа, а има за цел да повиши твоята финансова грамотност и инвестиционна култура.

Стойне Василев
Стойне Василев
Казвам се Стойне Василев и съм независим личен финансов консултант, инвеститор и собственик на най-популярния сайт за лични финанси в България – SmartMoney.bg, автор на бестселъра „Умни пари“, както и председател на Управителния съвет на Българска асоциация на личните финансови консултанти (БАЛФК).

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван.

Този сайт използва Akismet за намаляване на спама. Научете как се обработват данните ви за коментари.