В държава, в която над 95% от хората живеят в собствен дом, въпросът кога е подходящият момент да си купиш жилище, винаги е на дневен ред. В сегашната ситуация на растящи цени и ниски лихви по ипотечните кредити изглежда логично да помислим за покупка на недвижим имот. Но, дали е така? Прочети статията, за да разбереш.

Защо 2017 година се усеща като 2008 година?

Спомняте ли си онези луди времена на имотния пазар през 2007 и 2008 година? България тъкмо беше станала член на ЕС и мечтата на цяло едно поколение се беше сбъднала. Очакваше се рогът на изобилието да се изсипе върху малката и бедна балканска страна. Заплатите и цените вървяха стремглаво нагоре, икономиката се развиваше с бурни темпове, а чуждестранните инвестиции бележеха рекорд след рекорд. В този период започнах да инвестирам сериозно на Българската фондова борса и цените на всички акции вървяха нагоре. Правех десетки левове на час „пасивни“ доходи.

По това време работех в голяма българска банка и усещах оптимизма на хора. Лихвите по жилищните кредити бяха достигнали исторически ниски нива от 6-7%, банките бяха сериозно развързали кесиите си след масовите фалити от 1996 година. Цените на жилищата скачаха бързо и имаше опасност всеки момент да свършат. Купувачите си организираха импровизирани търгове за покупка на всеки свободен имот.

Ежедневно в клона на банката, в който работех, идваха млади семейства с общи доходи около 1200 – 1500 лева и теглеха кредити от 100,000 евро и нагоре при месечна вноска от близо 900 лева. Това не беше проблем, защото банката изискваше по 100 лева на член от семейството за останалите разходи.

Когато ги питах как ще живее 4-членното им семейство с 600 лева на месец, получавах често един и същ отговор: „Няма проблем. Ние се осигуряваме на по-малко, а шефовете ни дават още пари в плик. А и заплатите ни ще растат“.

И така до един вторник през ноември 2007 година, който си го спомням много добре. Тогава в централната новинарска емисия на bTV Юксел Кадриев беше направил репортаж за инвестициите в акции и взаимни фондове.  Каза, че това е много печелившо и всеки може да се възползва от растящите цени на фондовите борси. Репортажът завърши с данни за взаимен фонд, който е донесъл над 100% годишна доходност на неговите вложители.

Точно след два дни дойде „черния” четвъртък, в който започна стремглавото движение надолу в цените на акциите. Това беше началото на финансовата криза, която дойде и у нас, въпреки че не ни се вярваше.

Тогава си спомних историята на знаменития милионер Джей Пи Морган – младши. Той се спира да си излъска обувките преди да влезе в неговия офис. „Как е на борсата” – пита ваксаджията. – „Решил съм да си продам акциите на Дженерал Илектрик и да си купя малко на Пулман. Какво ще кажете?”. Джей Пи нищо не отговаря. Качва се в офиса и нарежда „Продавайте всичко! Щом и ваксаджиите започнаха да играят на борсата не ни чака нищо добро”. Само след седмица – на 29 октомври 1929 година (“черния четвъртък”) пазарът рухва и това е началото на Голямата депресия.

Видяхте ли приликите между двете истории?

За мен, изводът е ясен. Щом дадена тенденция стигне до хората с ниски доходи или се покаже по телевизията, значи вече не е изгодно да се инвестира в този актив.

В настоящето…

Да се върнем в настоящето и пазара на недвижими имоти. През миналата и в началото на тази година много от чертите на бума от 2007 година се повтарят. На първо място, банките кредитират усилено, защото имат много пари (благодарение на прочутата българска спестовност) и искат да печелят от лихвите по кредитите. А те са за пореден път на исторически ниско ниво. В момента могат да се намерят жилищни кредити с годишни лихви между 3.5% и 4.5%.

От друго страна, предлагането на жилища е ограничено, защото дълги години след началото на кризата не се строеше (просто нямаше търсене) и всички добри имоти си намериха нови собственици. За да завършим картинката, икономиката на България бележи устойчив ръст през 2016 година и в началото на тази.

Всичко това доведе до поредната истерия при покупката на жилища в София. В момента за всеки добър имот има явно наддаване между купувачите и повечето от тях се продават в рамките само на няколко дни. Липсата на предлагане доведе до започването на строежа на много нови сгради, в които апартаментите се продават на зелено.

Треската за имоти стигна до там, че някой строители разпродават повечето имоти още преди да имат разрешение за стоеж, т.е. имат имот и искат да строят, няма дори изкоп. В този случай, те продават просто едно обещание, че ще имат съответните разрешения за строеж, ще построят сградата и ще я въведат в експлоатация. Но, в края на краищата, това е само едно голо обещание, без особено покритие, освен репутацията на фирмата. Цените на зелено вече надхвърлят 1000 евро за квадрат в много от районите, а в построените сгради има доста оферти за над 1600 евро/м2.

Сега ли е най-подходящия момент да си купим жилище?

Отговорът на този въпрос има два варианта. Ако имаме належаща нужда от нов дом, няма къде да живеем и не може да чакаме повече, няма такова нещо като „подходящ момент“. Той е сега. Все едно гладния да пита сега ли е подходящото време да яде.

Ако погледнем малко по-отгоре на нещата и не е спешна покупката на жилище, краткият отговор на въпроса е НЕ и сега ще кажа защо, но първо искам да уточня, че това важи само за София (по-нататък ще разгледаме и другите градове).

Не е точният момент, защото ние искаме да получим максимална стойност за парите си. Ако говорим за жилища, това означава да придобием хубав имот, с по-голяма площ, на по-добра локация, с по-качествено изпълнение, на по-ниска цена. Също така, да имаме време да направим няколко огледа, да помислим известен период и да купим най-доброто жилище.

Това време вече отмина. И за да не съм голословен, ще дам личен пример. Всички роднини ми казваха да си купя жилище през 2008 година, когато цените на имотите бяха доста надути и самия пазар беше динамичен (меко казано). Всички купувачи даваха стотици хиляди евро за нискокачествени имоти на лоши локации, само за да не се „свършат“. А освен това, взимаха 30-годишни ипотечни кредити с непосилни за тях вноски. За съжаление, много от тях се разделиха с жилищата си и продължиха да дължат пари на банките и след продажбата на ипотекираните имоти.

Тогава усещах, че не е подходящия момент и ще направя компромис. Три години по-късно цените на жилищата в Перник бяха паднали с 40-50% (в София и останалите градове също), направихме доста огледи със съпругата ми, имахме време да помислим и накрая продавача на избрания апартамент свали няколко хиляди евро от цената. Придобихме хубав имот в добър район на изгодна цена. Ако бяхме си купили жилище през 2008 година, то щеше да е наполовина като площ (или два пъти по-скъпо) и с не толкова добра локация.

Ако сега решим да си купуваме дом в София, трябва да се подготвим за следното: ограничено предлагане, трябва да решаваме бързо (дори в рамките на минути след огледа), да дадем повече пари от обявената цена в доста случаи и за предпочитане е да имаме парите в брой, а не с кредит, защото продавачите предпочитат „готови“ пари.

В тази ситуация няма да направим най-добрата сделка, нали?

Това беше за столицата. За другите градове имам само наблюдения. Пловдив е градът, който се развива много бурно и цените на имотите вървят нагоре. От клиенти разбрах, че все още положението не е като в София и може да се купи добро жилище на изгодна цена. Като изключим тези два града, в останалите е все още добър момент да си купим недвижим имот, но трябва да преценяваме положението индивидуално за всеки случай.

Ако търсим жилище за инвестиция, която да отдаваме под наем, все още може да се намерят добри предложения, не само в София и Пловдив, но и в други градове, но при тях всичко е въпрос на изчисления – доход от наем, поддръжка, заетост, разходи, данъци, застраховки и други.

Какво ще се промени на имотния пазар през следващите години?

Изобщо не обичам да давам прогнози, въпреки че немалка част от тях се сбъдват. За да не звуча като поредния „анализатор“ от многобройните предавания по телевизията, които през живота си не са си купили и едно жилище, а живеят в „наследствено“, ще кажа, че това е личното ми мнение и то се базира на фактите и моите знания за финансите и икономиката.

Да започнем със София. От часовете по икономика в университета знам, че всеки пазар е цикличен – има върхове и спадове, както като обем на сделките на него, така и като цени. Основният фактор, който определя това е съотношението между търсене и предлагане. Ако има повече търсене, то това е пазар на продавача и той е в силната позиция (както е в момента на пазара на имоти). Когато има повече предлагане, купувачите са царе.

До кога ще продължи тази истерия, която е в момента, аз не мога да кажа, но ще ви дам малко информация. През последните години разрешителните за строеж са се увеличили драстично и се очаква на пазара на жилищни имоти да излязат доста нови сгради във втората половина на 2017 година и през 2018 година. Това означава, че предлагането ще се увеличи.

Дали този факт ще доведе до по-бавен растеж в цените на имотите или те ще паднат, аз не знам, но историята е показала, че това се случва, когато предлагането се увеличи. Още повече, София е голям град и все повече хора искат да живеят в него, но не всеки може да си позволи да го направи. Когато много от платежоспособните хора вече си купят жилище, търсенето ще намалее.

Какво ще стане с лихвите по жилищните кредити?

Сага те са на исторически най-ниските си нива и няма да падат още с много, просто защото сме в България, а не в Германия, например. Повечето от лихвите са обвързани с индекси като SOFIBOR и EURIBOR, които в момента са близо до нула, но нека не забравяме, че жилищните кредити са дългосрочни. От 3 до 5 години не очаквам значително повишаване на тези индекси, но дългосрочно това ще се случи, просто защото почти всички правителства и централни банки искат да стимулират икономиката и да избегнат дефлацията. Когато това се случи, и лихвите ще тръгнат нагоре. Както на имотния пазар, и на кредитния има цикличност.

Хубаво е да помислим как да се защитим, ако лихвата ни по жилищния кредит се повиши. Ще може ли да плащаме вноска, която е по-висока с 15%, 20% или 30%? За щастие, може да се погрижим за това предварително. Това, което препоръчвам е не повече от 1/3 от нашите доходи да е вноската по жилищния ни кредит. Така ще сме подготвени, ако лихвата се повиши и няма да имаме проблем с новия размер на  месечната вноска.

Другото нещо, което може да направим, е да увеличим самоучастието си в покупката на жилище. За мен, то трябва да е не по-малко от 40% от крайната цена на имота и съответно не повече от 60% да е със заем от банка. Това ще ни помогне, ако нямаме възможност да плащаме месечните си вноски, да продадем имота, да върнем парите на банката и да ни останат пари. В противен случай (ако сме взели 90% от цената във вид на заем) и цените паднат, а ние имаме затруднения с вноските, банката ще продаде жилището, но ще продължаваме да дължим пари. Имаше много подобни случаи след кризата от 2008 година.

За финал ще кажа, че покупката на собствен дом е важно и отговорно решение. Ако нямате нужните знания и умения, потърсете специалист или познат, който има сериозни наблюдения на имотния и кредитния пазар. Този избор ще определя живота ви за дълъг период от време и е хубаво да помислите внимателно преди да вземете окончателното си решение. Успех!