Как продажбата на земеделска земя може да ни осигури пари за имот

7 риска, които всеки предприемач трябва да поеме
27.04.2015
Как да се възползваме от новата икономика на споделянето
17.05.2021

Как продажбата на земеделска земя може да ни осигури пари за имот

Ръстът в цените на недвижимите имоти през последните няколко години поставя много хора пред въпроса как могат да си позволят ново жилище. Всъщност има един неизползван резерв, който притежава почти всеки от нас, но рядко се сещаме за него. В тази статия ще ви споделя как земеделската земя може да ни осигури допълнителни средства на имот или друга голяма покупка.

Земеделската земя – един неизползван ресурс

Освен при имотите, сериозен ръст има и при цената на земеделската земя у нас. Това кара все повече българи да погледнат към дядовите ниви като източник на сигурно финансиране. По данни на НСИ, през миналата година терените на село са поскъпнали с над 5 на сто и с близо 60% за последните 6 години. В някои райони цените са станали дори двойни.

Сметката сочи, че ако човек продаде наследствените си земи, може да получи достатъчна сума, за да финансира частично закупуването на имот – едно от условията на банките, за да отпуснат ипотечен кредит. Парите могат да се използват и за довършителни работи, обзавеждане и техника или ремонт на съществуващо жилище. В много случаи, сумата ще е достатъчна за закупуване на малък ваканционен имот или къща в някое близко село (мечтата на много хора през последните две години).

Това е и един от основните мотиви за продажба на земя, сочат повечето проучвания от последните години. Голяма част от продавачите на терени твърдят, че с парите от наследствените ниви финансират закупуването на нов имот и ремонт на настоящо жилище.

Ако се замисляме за тази възможност, сега е добър момент да потърсим клиент за нашите ниви.

Основният довод в полза на бърза и изгодна сделка е, че въпреки коронавируса, цената на земеделските земи сега е в пика си. Това обаче може да се промени и тя да спадне при неблагоприятно развитие на епидемията и навлизането на новите щамове, се опасяват специалистите.

Колко пари губим от наследствените ниви?

Много хора не знаят, че ако не използват земята си по предназначение, то тя се разпределя служебно между арендаторите от кметовете. Съгласно чл. 37в от ЗСПЗЗ, всеки земеделски стопанин, на когото са му предоставени „бели петна“ е длъжен да заплати за тях рента, като сумата се внася в специална банкова сметка за чужди средства, управлявана от съответната областна дирекция „Земеделие“. Дължимата от арендатора сума обаче е в размер на средното рентно плащане за декар за съответното землище. Анализи на земеделското министерство показват, че в масовия случай рентата е наполовина на пазарните нива.

Не е рядкост и някой да ви отнеме земята– чрез измама или прост законов трик. Законът за собствеността дава право за собственост по давност на недвижим имот с добросъвестно владение в продължение на пет години.

Това означава че арендаторът има възможност да докаже, че е бил добър стопанин и без да уведоми истинския стопанин, да стане собственик на земята.

Само през миналата година, Министерството на земеделието предаде 79 случая на измами със земи в цялата страна, свързани основно с бели петна.

Фалшиви договори за наем

На места има и други измами. За да извадят определени парцели от статута им на „бели петна“ някои арендатори изготвят фалшиви договори за наем и ги регистрират в общинските служби „Земеделие“. Подобни случаи станаха публично известни за обществеността през 2017 година, когато се установи, че в общинските служби „Земеделие“ са регистрирани множество фалшиви договори за наем. Оказа се, че това се е превърнало в практика в десетки български общини.

Към днешна дата, по неофициални данни се счита, че между 10 и 15 милиона декара българска земеделска земя се обработват по силата на фалшиви договори за наем или аренда. Това представлява 10% от територията на България и 20% от българската земя със селскостопанско предназначение.

Всичко това води към един извод, ако не обработваме земята, е по-добре да я продадем и да използваме средствата за закупуване на друг недвижим имот.

На кого да я продам?

Интернет е пълен с обяви за хора, които купуват земеделска земя. Това обаче крие своите рискове. Ако искаме пари назаем, не търси лихвари, а банка, нали? По същата логика, ако искаме да продадем земеделска земя, трябва да намерим професионална компания, която да ни даде реална цена за терените.

Професионалните компании познават най-добре отделните землища. Те ще оценят безплатно нашата земя и ще ни дадат безплатна професионална юридическа помощ в заплетените казуси, каквито обикновено съществуват около земеделските земи.

Такава компания е Агрион, която се занимава с управление на земеделски земи и е един от предпочитаните партньори на собствениците на земи и на арендаторите в България.

Нещо, което ми се стори доста интересно и полезно е, че компанията предлага възможност да изкупи земята ни, дори ако не сме единствен собственик, като е достатъчно да притежаваме поне 25 на сто от нея.

Друг проблем, с който се сблъсках е, че няма реална пазарна цена на земеделската земя, която притежавам. Арендаторите, които я обработват, ми дават някакви цени, но те са далеч от реалните. Ако искаме да разберем колко струва земята ни, Агрион ще го направят безплатно на сайта си – www.agrion.bg/request/sell, както и на безплатния национален телефон на компанията 0800 111 66.

Особено важно е сделките със земеделска земя да се случват онлайн, подобно на недвижимите имоти. Причината е, че за повечето собственици на земеделска земя, които живеят в чужбина, това е най-лесният начин да сключат сделка. Това може да се направи също на сайта на компанията.

За финал

В заключение земята трябва да се обработва, тъй като това е начинът да сложим храна на трапезата си. За да може да се развива земеделието обаче, земята трябва да се комасира (уедрява). По данни на НСИ в България има над 1 милион земеделски парцела с отделни собственици, което затруднява ефективното земеделие. Част от работата на професионалните компании за управление на земя е да уедрява собствеността, за да може после парцелите да  бъдат отдавани под наем на фермери.

Тази статия е подготвена със съдействието на Агрион – водеща българска компания за професионално управление на земеделски земи.

Стойне Василев
Стойне Василев
Казвам се Стойне Василев и съм независим личен финансов консултант, инвеститор и собственик на най-популярния сайт за лични финанси в България – SmartMoney.bg, автор на бестселъра „Умни пари“, както и председател на Управителния съвет на Българска асоциация на личните финансови консултанти (БАЛФК).

13 Comments

  1. Илиева каза:

    Може би е добра идея да се напише, че статията е промотирано съдържание от Агрион, а не че са “съдействали”. Градите образ на финансов консултант, който си разбира от работата. Съветът да продадеш, ако не можеш да обработваш земята (“обработваш” звучи като лично да отидеш и да го правиш), а не да направиш необходимото да я запазиш и да получаваш пари от нея без да си мърдаш пръста (т.е. наистина пасивен доход, за разлика от имота под наем, за който трябва да се грижиш) някак не пасва на образа, който създавате.
    П.п. Последните Ви статии (с изключение на тези за книгите) са все с подкрепата и съдействието на някой си. Няма лошо, но просто ще трябва да махнете “независим” от “независим финансов консултант”.

  2. Илиас каза:

    +1, в подкрепа на коментара от Илиева.

  3. Валентин каза:

    Съгласен съм с другите коментари. В допълнение купуването на идеални части по начина, по който се прави в момента е със заобикаляне на закона. Аз лично не бих съветвал никого да прави това от личния си блог, зад който стоя най-малкото като ценности. Независимо кое е “помагал”.

  4. Стойне Василев каза:

    Здравейте,

    Благодаря Ви за коментарите.

    Валентин,

    Бихте ли обяснили какво имате предвид с купуването на идеални части и как се заобикаля закона?

    Илиева,

    Става въпрос за земи, които няма да имаме време да ги обработваме или няма арендатори, а просто пустеят. В момента не се продават, защото няма данъци върху тях.

    Между другото, в момента реален пазар на земеделска земя няма в много райони на България, защото има арендатори, които просто изкупуват земята на занижени цени от хората, които са им дали да обработват земята им. Мисля, че една независима оценка няма да е от вреда.

    Още нещо, колко време мислите, че отнема да се напише една качествена статия, която е безплатна за хората, които я четат? Поддръжката на сайт не е лесно и евтино занимание. Има няколко проекта с продуктово позициониране, но не мисля, че статиите са чисто рекламни и нямат добавена стойност.

  5. Бойко каза:

    Стойне, за първи път ме разочарова. Познавам те от доста години и следя твоите статии. Бил съм и на твой семинар. Не ми се сърди, но или рекламираш агрион или земеделската земя ти е слабо познат актив.
    Не мога да проумея как финансов консултант може да съветва да продадеш актив, за да си купиш ваканционен имот до колкото разбирам за лична нужда /пасив/ ??????
    Аз също инвестирам и един от най-добрите ми активи е Земеделската земя – нито един плюс не видях за нея – колко е е поскъпнала за последните 10 или 20 години, рентата е един от малкото все още необлагаеми доходи и тя е доста висока в момента, в моя край варира от 40 до 80 лева на декар в зависимост от землището, и да не говорим ако се обработва – знаеш ли до каква доходност се достига ???
    Земеделската земя не трябва да се комасира, а точно обратното, но това малко хора го разбират, от това идва проблема не да произвеждаме суровина и да я изнасяме, а да се създават повече крайни продукти и то с по-високо качество – големите земеделци няма да го направят.
    Както и да е.
    Искам да ти пожелая да не се променяш ти си Финансов консултант и помагаш на хората, просто продължи да го правиш.

  6. Стойне Василев каза:

    Здравей, Бойко,

    Благодаря ти за коментара. Съвети и препоръки не си позволявам да давам, както знаеш. В тази статия става въпрос за земя, която е далеч, не се обработва или просто има нужда от средства. Ако това е инвестиционен актив и парите не ми трябват, за да си купя жилище, в което да живея, не бих я продал.

    Аз бих те помолил за нещо – преди да съдиш, да приемеш, че има и хора с различно положение от твоето (за които статията е полезна). На мен ми отне много време да разбера, че хората са различни и имат различно от моето мислене. Аз съм отговорен, коректен, работлив, спазвам правилата, но хората са различни и не ги съдя за това.

    Ще ти кажа за кого е полезна статията и получих много имейли и коментари в подкрепа. Тя е полезна за хората, които им трябват пари (някой път и за животоспасяващи операции), като имат наследствена земя в другия край на България и имат само една възможност – да я продадат на арендатора или земеделската кооперация на цена, която те им предложат, която обикновено е занижена. Аз не виждам нищо лошо човек да получи реална оценка на земята си.

  7. Бойко каза:

    Земята е изчерпаем ресурс и затова е ценна – не трябва да се подценява.
    Успех!

  8. Стойне Василев каза:

    Бойко,

    Аз гледам по-рационално на нещата. Във връзка с тази статия, прочетох много мнения за “земята на дедите ни”, “бащиния”, “изчерпаем ресурс, който вече не се произвежда” и други подобни. Няма лошо да уважаваме земята си, но нека се грижим и за нея. Защото петролът също е изчерпаем ресурс, пък не виждам да се запасяваме с барели в мазето. Земята е актив и той трябва да носи полза и доходи. Добре е да се обработва от нас или от други. Също е добре да знаем каква доходност носи тя.

    Ще дам един реален пример. В моя край рентата е между 20 и 40 лева на декар. Арендаторът казва, че може да ми изкупи земята за 400 лева. Правя си бърза сметка, че рентата е между 5% и 10%. Това е страхотно. И така си мислят повечето хора. Търся независим експерт да ми оцени земята. Оказва се, че тя струва (и има купувачи на тази цена ) между 800 и 1000 лева. Тогава рентата е между 2% и 4%, което е далеч от доходността, която постигам. Разбира се, трябва да сложа и капиталовата печалба.

    Хубаво е да имаме малко по-широк поглед върху нещата, а не да гледаме само от собствената си камбанария.

    Успех!

  9. Бойко каза:

    Ти сам си отговори – колкото по-висока рента толкова по-скъпа земя. А че при вас има кофти земеделци, които дават по-малко пари дори и от субсидията, която получават мисля, че е временно явление. А тези хора които ти дават 800 – 1000 лева защо я купуват като няма доходност?

  10. Стойне Василев каза:

    Здравей, Бойко,

    Това не винаги е така – по-висока рента и по-скъпа земя, защото има и изкривявания на пазара. Това е много бакалска сметка със субсидиите и рентата. Нещата са много по-сложни. Гледаме в паничката на другите, но никой не иска да се занимава с това.

    Например, по-високият наем не означава непременно, че имота е по-скъп, нали?

    Тези, които предлагат 800-1000 лева искат да комасират земята и да я обработват, а не за пасивни доходи от рента.

  11. жоро каза:

    Стойне,
    Падна ми в очите с тази статия. Както казват по горните читатели – “реклама на агрион”. От тези аз бих бягал с 200!!!

    Реален пазар на земята има. Дори е по реален от този на недвижимите имоти. Има си кадастър, където можете да видите къде се намира, а после в гугъл да видите дали се обработва. Цената се определя още по лесно: между 20 и 30 ренти на декар – както се спазарите.

    Колкото до рисковете: риск за продавача няма. Пуска обяви в OLX и земи.бг и до няколко дни ще го налазят с оферти.

  12. Янакиев каза:

    Само има една уловка – “Агрион” дават около 25% по-ниска цена от тази, която може да се реализира на място. И това го пиша на база собствен опит.

  13. Стойне Василев каза:

    Здравей, Жоро,

    Благодаря ти за коментара. Да се определя цената на земята по размера на рентата, която също може да не е пазарна, не ми се вижда много умно. Ако миналата година съм получил рента от 15 лева заради слабата реколта, например, колко струва един декар земя? В olx са 99% обяви за земя, на която може да се смени статута. Малкото обяви за чиста земеделска земя са с цени “на око” и доста извън пазарните.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван.

Този сайт използва Akismet за намаляване на спама. Научете как се обработват данните ви за коментари.