Имошина за пари по време на пандемия

Акциите не са за всеки
28.09.2020

Имошина за пари по време на пандемия

На 19 и 20 септември 2020 година в София се проведе шестото поредно издание на семинара „Машина за пари“. Събитието се проведе в най-подходящия момент след първоначалния икономически шок и тежките месеци, които ни предстоят. Една от най-обсъжданите теми през двата дни беше за инвестирането в имоти и лекцията на Щелян Калчев беше точно в десетката. Ето и неговите ключови послания, на които наблегна в презентацията си:

„Срещнахме се пред малкия метален мост в центъра на Велико Търново. Джералд дойде запъхтян на срещата ни, но усмивката му грееше широко. Беше развълнуван и носеше нещо в ръка. Подавайки подаръка ми каза: „Ако знаеш колко трудно я намерих!“. И как иначе?! Афро-американец, който не говори български, беше преровил всички местни книжарници, за да намери една конкретна книга и да ми я донесе. „Тя ще промени живота ти. Градът е златна мина и има огромни възможности в недвижимите имоти. Инвестирай в тях!“

Това се случи есента на 2003 година. Джералд беше брокер на имоти в САЩ и дойде във Велико Търново със семейството си за световната купа по катерене на дъщеря си. Сприятелихме се бързо. Книгата беше „Богат татко, беден татко“. В търновските книжарници не виждаха много чернокожи по това време. Представям си колко усилия е положил, за да обясни какво търси. Мостът го няма вече. На негово място се издига огромния хотел „Болярски“. Книгата промени живота ми и ми посочи пътя в света на имотите. Велико Търново се разви. (Почти) всичко се промени. Но едно нещо остана вечно: в инвестициите в имоти има огромни възможности. Те са златна мина. Стига да знаеш къде да я откриеш и как да я копаеш.

На 20 септември 2020 година, по време на семинара „Машина за пари“ на Стойне Василев, изстрелях огромна заря със знания, съвети и анализи относно любимата на много българи тема – имотите. Не успях да отговоря на всички въпроси по време и след представянето ми. Но върху едно се фокусирах най-много: поведение на инвеститорите по време на пандемия. Китайските йероглифи за „криза“ са два – опасност и възможност. Вземете под внимание първия, но се фокусирайте върху втория. Търсете и ще намерите. Сега е идеален момент за начало на кариерата Ви като инвеститор или за експоненциален ръст. Ето някои ключови послания:

„Бъдете страхливи, когато другите са алчни и бъдете алчни, когато другите са страхливи“ Уорън Бъфет

Страх ни е от това, което не познаваме

Блокираме, когато нямаме достатъчно информация. Това ни лишава от действия. За да отстраните този проблем, напишете всичко, което Ви притеснява и си отговорете на въпроса: Кой вече е намерил решение на моя проблем? После поискайте съвет или препоръка за контакт. Всички ние, инвеститорите, имаме сходни проблеми. Много от тях вече са преодолени. Не се страхувайте да експериментирате. Инвестирането е маратон, не спринт.

Инвестирайте повече в знания

Има хиляди книги, видеа, подкасти, статии и публикации за недвижими имоти. Настройте си Гугъл Сигнали с ключови думи по темата на български и английски. 30 минути на ден, прекарани в образоване, ще Ви се върнат многократно. Всеки път, когато говоря за нови знания, се сещам за сентенцията на Робин Шарма: „Ако искаш да удвоиш приходите си, утрои темпото на учене.“ Отлично място за нова информация и мотивация е подкаста „Банкноти от имоти“. Епизод №2 е със Стойне. 

Опознайте целите си чрез въпроси

Най-честата причина за провал на инвеститорите е липсата на ясна цел и мотивация зад нея. Ако крайният резултат не е точно дефиниран и не сте се аргументирали защо го желаете толкова силно, много скоро горивото Ви на ентусиазъм ще се изпари и ще развеете белия флаг при поредното препятствие. Затова извадете един бял лист и си направете автоинтервю. Какво по-точно искате да постигнете? Как може да го измерите? Какво ще промени в живота Ви? Защо сега, а не след година? Кога Ви трябват парите – сега, за повишаване на стандарта на живот или в определено бъдеще – сигурност за децата или Вашето пенсиониране? Каква цена сте готови да платите? Какъв капитал имате? Неслучайно семинарите на Стойне Василев започват с подготовката и настройката за успех. Това са основите! Не забравяйте, че не може да подобрите нещо, ако не може да го измерите. Все пак инвестирането в имоти трябва да подобри живота Ви, не да го съсипе! За повече практични идеи и съвети, вижте това видео. 

Какъв инвеститор ще бъдете – активен или пасивен?

Активното инвестиране е втора работа. Ако работите от 9 до 18 ч, готови ли сте да се трудите и от 18 до 9 ч? И то за сметка на семейство, лично време, спорт, почивка, време с приятели, разходки с кучето или сред природата. Мислите, че се шегувам? О, много е забавно да получиш обаждане от наемателя си в 2 през нощта за течаща тоалетна. Разбира се, че активното инвестиране идва и с по-голяма печалба, но от колко пари всъщност имате нужда? Справка: отговорът Ви на горния параграф.

Ако се насочите към пасивното инвестиране, пред Вас има няколко възможности: имот под наем и управление от професионална фирма, българска или чуждестранна краудфъндинг платформа, опитен приятел-инвеститор с доказуеми резултати, малки или големи суми във фондове или АДСИЦ, строителен предприемач или инвестиционна компания като IMVESTIA. Възвръщаемостта от пасивното инвестиране варира между 6 и 12% в общия случай. 

Изберете си стратегия и се специализирайте в нея

Има десетки начини да правите пари от имоти. Според целите, времето и капитала, с които разполагате, се насочете към една конкретна и станете експерт. Изберете между жилищни и търговски имоти, или земеделска земя. Вижте дали ще инвестирате дългосрочно под наем или ще правите fix&flip (покупка, ремонт, продажба). Важен момент при избора е ROI (return on investment) на годишна база. Имот под наем в София ще Ви осигури 5-5,5% брутен наем, а fix&flip би трябвало да Ви осигури 10-15% печалба на проект. Все повече мои клиенти избират „house hacking” – купуват голям апартамент и дават стаи под наем, докато използват една. Така вноската по ипотеката се покрива от съквартирантите им. 

Кризата е опасност, но и възможност

Пазарът на имоти се движи в различни посоки от една невидима сила: паниката. Когато има добри новини за икономиката, парите текат смело и бързо в различни посоки. Появят ли се буреносни облаци, медиите раздухват новините и ефектът на кризата се увеличава. Парите забавят движението си, безработицата се увеличава, страхът се настанява в умовете ни, увереността на купувачите спада. С тях и самочувствието на някои продавачи. На пазара излизат мотивирани собственици, готови да приемат подпазарни оферти. Само трябва да поискате. И да сте готови на многобройни откази. 

Адаптирайте се към новата реалност и бъдете гъвкави

Слушам и гледам много подкасти, чета всевъзможни източници на информация за инвестирането, действам ежедневно и правя сделки постоянно. Най-добрият ми съвет към Вас съвпада с поведението на най-ярките звезди от бранша ни – бъдете гъвкави и се адаптирайте! Това, което е работило преди за Вас, не е задължително вече да е ефективно. Преразгледайте целите, стратегията и ресурсите си, експериментирайте смело. В тези несигурни времена е важно да сте бързи. Не влизайте в дългосрочни проекти, които ще са реализирани след 2 години. Никой не знае какво ще се случи дотогава с пазара и цените.

Избягвайте продължителни ремонти.  Те увеличават риска Ви от объркване на сметките. Нашата стратегия се промени покрай пандемията. Сега намалихме обема и времето за ремонти на имотите, които купуваме. Когато участваме в проекти ново строителство, продаваме опциите си в по-кратки срокове, в сравнение с преди КОВИД-19. Всеки месец сега, особено преди зима и нестабилна политическа ситуация, крие по-голям риск и Вашата задача е да го минимизирате. Пазарът на наеми също беше брутално ударен от пандемичното цунами и само гъвкавите се справиха адекватно. 

Добрият модел работи и в дни на криза

Хубавото на доказаните системи е, че функционират дори и в трудни икономически времена. Важно е да ги съобразите с трендовете на цените и пазара. Ако имотите са в процес на негативна корекция, заложете по-ниска оферта към собственика в %, с който се очаква да паднат стойностите за периода. 

Винаги използвайте формула за калкулация

Покупката на инвестиционен имот не е плод на емоция, а на безпристрастно боравене с цифри, подредени във формула. Започнете с края. Калкулирайте цената, на която ще продавате или отдавате след ремонта (ако има такъв), извадете всички видове разходи, добавете очакваната печалба и натиснете enter. Крайната цифра трябва да бъде максималната Ви оферта към продавача. 

Има десетки начини да откриете добри предложения

Не се ограничавайте само до офертите в порталите за имоти. Особено тези от собственици. Практиката ми показва, че мнозинството са немотивирани и с твърде нереалистични очаквания за цената на имотите си. Опитайте да намерите предложения в безброй фейсбук групи, най-вече за Вашия квартал. Разпитайте съседите си. Приятелите също. Направете си бележки и ги разлепете в района на вашия интерес. Прозвънете наемодатели, защото на някои от тях им омръзва да се разправят с наематели и са готови да продават. 

Печелите, когато купувате

Осребрявате инвестицията си при продажба или наем, но печелите в началото! За да имате приходи Ви трябват сделки. Не търсете перфектния удар с голяма печалба. Вместо това направете няколко трансакции с по-малко приход, но за сметка на неизмеримо голям и безценен опит. Големите доходи идват след малките. Колкото по-добри инвеститори ставате, толкова повече възможности се откриват. В един момент репутацията Ви на коректен партньор и предприемач ще Ви отваря масивни врати. Но за да ѝ се радвате, трябва първо да я изковете с дела. Нека има оборот на сделки, не една на година! 

Създайте си екип

5-те пръста, стиснати в едно, оформят юмрук и непоколебима сила. Така е и с партньорите. Не допускайте лукавата заблуда, че можете всичко сам (особено, ако го има в Интернет), да помрачи здравия Ви разум и да си повярвате твърде много. Успешният инвеститор има нужда от: опитен адвокат – специалист по имотните сделки, енергичен кредитен консултант, лоялен личен брокер, строителна фирма или бригада за вътрешни ремонти, оценител с реален поглед над пазара, инженер-конструктор за инспекция на имотите, гъвкав счетоводител, предприемчиви доставчици на строителни материали и услуги. 

Най-лесният и сигурен начин да станете успешен инвеститор е…

Да смените професията и да станете брокер на имоти! Не, нямам висока температура и говоря обективно. Нека да Ви обясня защо. Ако приемем, че сте попаднали на правилното място и инвестират във Вашето образование, Вие ще печелите, докато работите. Брокерът знае какво търсят купувачите и цените на реалните сделки, познава плюсовете и минусите на кварталите, има голяма база данни от клиенти, има точните контакти с банки, адвокати, други брокери, оценители и т.н., първи разбира за оферти „под масата“, придобива безценни умения за маркетинг, преговори, продажби и т.н., познава целия процес на сделката и психологията на участниците, следи тенденциите на пазара, разполага с данни и може лесно да ценообразува продажби и наеми, знае как да се предпази от измами… Списъкът е много дълъг, но си заслужава да му обърнете внимание, ако Ви предстои смяна на кариерата или сега завършвате образованието си. Много мои брокери се превърнаха в активни или пасивни инвеститори с впечатляващи резултати. 

Действайте и не отлагайте! Няма перфектен момент

Тук няма какво да обяснявам. Успех! П.С. Рано или късно ще има загуби, защо да чакате?

Щелян Калчев
Щелян Калчев
Щелян Калчев е инвеститор, професионалист в имотите и консултант със 17-годишен опит. Съосновател е на Imvestia, агенция за недвижими имоти Primo+ и Primo+ Academy – водеща обучителна организация за брокери и мениджъри. Водещ е на подкаста за инвестиции в имоти „Банкноти от имоти“ и първото предаване за настоящи и бъдещи професионалисти в имотите “Следващото ниво с Щелян и Георги”, което към 10.2020 г. има над 130 седмични епизода. Бакалавър по “Финанси” и с магистърска степен по “Икономика на недвижимата собственост”. Докторант в катедра “Недвижима собственост” в УНСС, с дисертация на тема “Инвестиции в имоти”, където често води лекции на студенти по различни дисциплини.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *

Този сайт използва Akismet за намаляване на спама. Научете как се обработват данните ви за коментари.