Кредитният консултант в банката ни казва „Подпишете се тук“ и вече сме горди собственици на мечтаното жилище, а заемът ще го връщаме все някак си. За съжаление, повечето хора си мислят така и изпускат няколко ключови момента преди да вземат ипотечен кредит, които ще определя бъдещето им за следващите десетки години. В тази статия съм събрал на едно място топ 5 неща, които трябва да знаеш за жилищните кредити, особено в несигурна ситуация като сегашната.

№1: В каква валута да е кредита?

Всеки знае за случая с кредитите във швейцарски франкове, които немалко българи изтеглиха от банките преди години. Банката, в която работех тогава, щедро ги раздаваше като лихвата по тях беше по-ниска от тази в евро и левове. Когато франкът повиши валутния си курс на два пъти, кредитополучателите получиха съобщения, че месечните им вноски в лева са се увеличили с между 20% и 50%.

Причината да се теглят кредити във валутата, в която получаваме доходите си е точно тази – да не носим валутен риск при промяна на курса на чуждестранната валута. И тук идва вторият въпрос, който често ми се задава през последните години.

Сега курсът евро/лев е фиксиран, а и скоро ще влезем в Еврозоната и ще приемем еврото като официална валута в България, дали да не изтегля ипотечния ми кредит направо в евро?

Отговорът ми е НЕ. На първо място, сега имаме Валутен борд и фиксиран курс от 1.95583 лева за едно евро, но това може да се промени в бъдеще. Просто е въпрос на политическо решение. Ако се намери мнозинство, курсът може да се промени и да стане 1 евро за 3 лева, например. Тогава и вноската по ипотечния кредит ще скочи с 50%.

На второ място, влизането ни в Еврозоната не е гарантирано и няма фиксиран срок да го направим. Отново, всичко зависи от политиците. Ако те изпълнят критериите за членство, ще ни приемат. Ако не го направят (както е в момента), скоро няма да приемем еврото. Също така, има огромна съпротива срещу влизането ни в Еврозоната, но това е друга тема.

Ако приемем еврото, кредитите автоматично ще се превалутират в новата валута при определения курс и няма нужда сега да теглим заеми в евро, за да изпреварим събитията.

Освен, ако не търгуваме активно на валутните пазари и знаем със сигурност накъде ще се движи курсът на съответната валута за срока на кредита (няма такъв човек на света), по-добре вземем заем в лева.

№2: Как се определя лихвата по кредита и дали ще се промени в бъдеще?

След като от 1 юли 2018 година БНБ спря да котира индекса СОФИБОР (SOFIBOR или Sofia Interbank Offered Rate), всяка банка си има свой референтен лихвен процент, който е в основата на лихвата по левовите ипотечни кредити на клиентите. Той може да се нарича Осреднен депозитен индекс (Уникредит Булбанк), Референтен лихвен процент (Банка ДСК и ОББ), Лихвен процент, базиран на спестяванията (ПИБ) и други.

Общото между всички тях е, че имат сложни формули за изчисляване, които се базират на цената на финансиране (собствени или привлечени средства), лихви по овърнайт-депозити на БНБ и други метрики. Към тази променлива част се прибавя фиксиран процент и така се определя лихвата по ипотечните кредити.

Тъй като досега тези референтни лихви на различните банки бяха около нулата, лихвата по кредитите на практика беше фиксираната надбавка. Например, ако лихвения процент по ипотечен кредит е 2.7%, то променливата част беше 0%, а фиксираната 2.7%.

В момента започва увеличение на основните лихви в САЩ и ЕС, като това ще се отрази и на ипотечните лихви у нас. Има една съществена разлика между Америка и България. Тя е, че в САЩ огромен процент от ипотеките на домакинствата са с 30-годишна фиксирана лихва и рекордното увеличение от 2% до над 7% се отнася само за новите кредити. У нас повишаването на лихвите ще се отрази и на хората със стари ипотечни кредити.

Например, ако референтния лихвен процент на дадена банка стане 3% и надбавката е 2.7%, то лихвата по новоотпуснатите и старите кредити ще стане 5.7% (без останалите надбавки, които се включват в Годишния процент на разходите или ГПР). Докъде ще стигне тази променлива част от лихвата е трудно да се каже, но ще ти споделя, че държавните ценни книжа на България (които са доста сигурни за инвеститорите) се купиха с годишна лихва от 5.65%. Дали кредита на Иван, обезпечен с ипотека върху двустаен апартамент в Манастирски ливади в София е по-сигурна? Надали.

Какво може да направим в тази ситуация?

Банките започнаха да предлагат фиксирани лихви за период от 3 до 5 години, като те са по-високи от сегашните с променлива съставка (средно между 0.5% и 1% на година). Все пак, това е добро решение в настоящата ситуация предвид очакванията за по-високо увеличение на лихвите. Ако това не се случи, след 5 години ще може да рефинансираме при по-нисък променлив процент (ако банките са склонни да го направят).

Дори при фиксираните лихви за определен срок, не може да разчитаме на 100%, че те наистина ще са фиксирани. Нека си представим, че се случи сценарият от 1996 година и основните лихви стигнат 300%. Дали твоята ще остане фиксирана на 3.5%? Надали. Банките ще обявят форсмажор и лихвата ти ще се повиши. Банките са като казината – винаги печелят.

№3: Какъв да е срокът на кредита?

Още си спомням думите на моя кредитен експерт, когато теглих ипотечен кредит: „Ако искате, ще направим заема за 30 години (максималния срок), за да имате по-ниски месечни вноски, а ако имате възможност, внасяйте повече“. Предполагам, че много хора са чували тази реплика от банковия служител, когато са теглили жилищен кредит. Ако се съгласим на това предложение, банката ще спечели доста от него, защото по-дълъг период ще погасяваме кредита и общата сума, която ще платим ще е много по-висока.

Да, може да правим и допълнителни вноски по кредита, но повечето хора по различни причини (най-вече психологически) много бързо „забравят” за тази възможност и внасят до края на договора само месечната вноска.

Друга умствена нагласа е, че за хората 25 и 30 години са почти един и същ срок (много далече в бъдещето), а до тогава – „я камилата, я камиларя”. Само че, това не е така. Пет допълнителни години са сериозно финансово натоварване за семейния бюджет и много голяма сума платена като лихви.

Ще дам един пример. Избираме в случаен калкулатор сума на ипотечен кредит от 300,000 лева (около 153 хиляди евро) лева и годишен процент на разходите по него от 3.5%. При срок от 30 години, вноската е в размер на 1,347.13, а общата сума за лихви е в размер на 184,969.51 лева.

Сега да намалим този срок до 25 години. Вноската става 1,501.87 (само със 235 лева повече), а общата сума за лихви в този случай е 150,561.29 лева. Какво излиза? За тези 5 допълнителни години ще платим 34,408 лева повече като лихви. Струва ли си?

Общото правило е, че е добре да определим срока не от желанието на кредитния консултант, а от размера на вноската, която може да си позволим. Ако не може да си позволим кредит за по-малко от 30 години, по-добре да не го теглим.

Също така, през първите няколко години най-смисленото нещо, което може да направим със свободните ни пари е да погасяваме предсрочно кредита си. Причината е, че в началото на срока лихвата е голяма част от общата вноска и така ще съкратим общия срок на кредита по-бързо. Когато мине средата на кредита и лихвата е малка част от месечната вноска, по-добре е свободните пари да ги инвестираме в други активи.

№4: Какво да е обезпечението по кредита?

Много хора си мислят, че когато по един кредит има обезпечение (като ипотека върху недвижим имот), банките трябва да са доволни и да не им искат документи за доходите им. На тях им казвам, че банките не са агенции за недвижими имоти, не търгуват с жилища и нямат интерес да ги придобиват (освен в определени случаи).

Те дават кредити и искат хората да си ги връщат. А, за да сигурни, че те ще могат да го правят, банките проучват финансовото състояние на техните клиенти и изискват доказателства за доходите им. Подобна е ситуацията и когато кредитополучатели имат финансови проблеми и не погасяват месечните си вноски. Те казват „Нали има обезпечение, нека го вземат. Какъв е проблемът?”.

Законодателството у нас позволява на банките при недостатъчност на сумата от продажбата на заложения имот, да продължават да изискват разликата. Или с други думи, дори да се продаде имота, ако продажната цена не може да покрие всичките ни задължения, разликата продължаваме да я дължим и банката е в правото си да запорира нашата заплата и да опише и останалото ни имущество до покриването на кредита.

Тук ще разгледам и един интересен казус. Взимаме финансиране от банката в размер на 90% от цената на имота. Например, ако жилището струва 150,000 евро, ние сме взели 135,000 евро като ипотечен кредит (реална ситуация за много кредитополучатели). След няколко месеца цената на имота пада с 20% и той вече струва 120,000 евро (абсолютно реална ситуация от 2010 година, дори имаше и по-големи спадове).

Банката прави нова оценка и се оказва, че обезпечението по кредита не достига. Кредитния експерт ни се обажда и казва, че ако не намерим друго обезпечение за 30,000 евро (поръчителство не става), ще обяви кредита за предсрочно изискуем (пише го в Общите условия на банката). Какво правим в тази ситуация? Откъде ще намерим 60,000 лева веднага (вече сме достигнали кредитния си лимит със заеми за ремонт)? А 270,000 лева за целия кредит?

№5: Какво се включва в „цената“ на кредита?

Повечето хора виждат сумата на месечните вноски в договора за кредит и си казват „Няма проблем. Мога да плащам тази сума”. Те, обаче, „забравят”, че разходите по един кредит включват не само лихвата и главницата, а и неща като такса за разглеждане и усвояване на кредит, годишна такса за управление, месечна такса за управление на разплащателна сметка, застраховка Живот на кредитоискателя, вписване на ипотека, имуществена застраховка и много други.

Те могат да оскъпят кредите драстично. Годишният процент на разходите (ГПР) е някакъв ориентир, но не всички такси и комисионни се включват в него.

Другият любим трик на банките са да предлагат безплатни бонуси към кредита като кредитна карта с определен лимит, онлайн банкиране, плащане на битови сметки и други. В това няма лошо, но те са безплатни само за определен срок.

Неусетно след една година (или 6 месеца) започват да ни начисляват някакви допълнителни суми и ние не знаем за какво са. Когато отидем в банката, служителите любезно ни обясняват, че сме се съгласили да ги получим, заедно с кредита.

Когато теглим кредит, добре е да направим една проста таблица с всички вноски по него. След това добавяме всички съпътстващи разходи, като ги разпределяме по години за целия срок. Накрая, разделяме годишните разходи на 12 месеца и ще видим каква е сумата, която трябва да отделяме всеки месец по нашия кредит.

Това ли е всичко?

След основните параметри като сума, срок, лихва и обезпечение в договора за ипотечен кредит има доста други неща, които се водят като „допълнителни условия“. Тук трябва да сме особено внимателни, защото в тези „стандартни“ клаузи се крият детайли, които могат да ни струват много нерви и загубени пари.

Добре е да прочетем целия договор, приложенията и Общите условия, и ако не разбираме нещо, да помолим банковия служител да ни обясни за какво става въпрос. Ако няма здрава логика в нещо или очевидно не са защитени нашите интереси, да се посъветваме с финансов консултант или юрист.

Ще дам един пример, който много добре илюстрира нещата. В общите условия на една банка фигурираше текст, според който тя може едностранно да промени валутата и лихвата по кредита, ако настъпят „форсмажорни“ обстоятелства, като никъде не се обяснява какви са тези обстоятелства, кой ги определя и т.н.

За финал

Тегленето на ипотечен кредит и изплащането му е едно от най-важните решения в нашия живот, което ще определи финансовото ни бъдеще. Може да се доверим на служителя в банката, който защитава собствения си интерес и този на работодателя си, или да потърсим външна помощ от приятел или специалист. Ако сме си написали „домашното“, ще бъдем по-спокойни и ще се наслаждаваме на това, което сме си купили с парите от кредита. Успех!