Казус с ипотечен кредит в швейцарски франкове
7 финансови съвета, които могат да ви разорят
23.09.2014
Каква е разликата между спестяване и инвестиране?
01.10.2014Казус с ипотечен кредит в швейцарски франкове
Днес ще ви представим един казус на нашия гост-автор Станислав Мишуров. В края на статията аз съм дал моя коментар по почти идентична ситуация с клиентка. Ще очакваме и вашите решения на посочените казуси. Ето и самия материал:
По време на бума на кредитирането една банка атрактивно предлагаше кредити в швейцарски франкове, от които много хора се възползваха, но впоследствие франкът скочи значително и кредитополучателите се оказаха в ситуация, където не могат да плащат месечните си вноски. Преди известно време бях помолен да дам съвет какъв е най-добрия изход за длъжник по ипотечен кредит, който е в затруднение да плаща месечните си вноски.
Ще представя два почти идентични случая и две различни решения, взети от кредитополучателите.
И при двата кредита разрешения размер е около 55,000 евро изплащан във франкове, като през 2011 година кредитите са превалутирани от швейцарски франкове в евро и сумата се увеличава към 75,000 евро. След превалутирането вноската по кредита е около 1,000 лева, което включва само лихва, а срока на изплащане е над 30 години. Гратисният период по ипотечния кредит приключва след два месеца и отново няма да могат да плащат главница, а само лихва и това налага ново предоговаряне на кредита.
Нека именуваме кредитополучателите като Петкан и Драган.
Петкан е семеен с две малки деца (на 10 и на 6 години). Той и съпругата му работят и ги осигуряват на реалното им заплащане, като получават общо към 2,100 лева чисто възнаграждение на месец. Допълнително имат две кредитни карти и потребителски кредит, като по всички задължения плащат само лихва. Финансовата ситуация е лоша и разбират, че тези плащания никога няма да свършат.
При доброволна продажба на апартамента сумата ще е около 55,000 евро, но остава дълг към 20,000 евро, които ще трябва да се плащат и вноската за срок от 10 години би била към 400 лева, което също не е вариант. Направи ли са консултация с адвокат, но явно резултата не им е харесал и търсят и друго мнение, което е добре. Петкан има към 20 дка земеделска земя в добричко и един автомобил за около 5,000 лева.
Какъв изход имат от тази ситуация:
1. Заминаване в чужбина и каквото стане там. Това е и най-лесния изход от ситуацията, защото за сега не съм запознат да се събират вземания в чужбина на български граждани, които са формирани в България.
2. Продължават да плащат лихвите по кредитите и никога не връщат главницата. Това е много лош вариант за клиентите и най-добър за банката.
3. Да се подготвят за съдебна битка и да защитават своите права. Много трудно решение, защото е свързано с намирането на добър адвокат, който да защитава техните права, разходи за него и т.н. Преди това да прехвърлят земята и колата на трето лице или да я продадат, защото банката рано или късно ще го направи вместо тях.
Петкан избра вариант №2, да не продава земята, защото е наследство от баща му, да си плаща лихвата и да мисли за чужбина.
Драган е сам, не работи на трудов договор, основните доходи са от ремонтни дейности има една кола на негово име. Реалист е, че през последните три години е плащал само лихва в размер на 1,000 лева на месец и това не може да продължава повече. Има същите варианти за изход като Петкан. Избира да се бори за своите права срещу банката, като прехвърля колата на друго име, търси и почти си е намерил адвокат, който да обжалва всяко действие на банката.
Какви ползи ще му донесе битката с банката:
– Продължава да си живее в апартамента, докато трае съдебната битка с банката, като остава възможността да замине в чужбина
– Възможност да оказва влияние върху бъдещите купувачи на апартамента.
– Възможност да се договори с банката след, събирането на определена сума, или трето поставено лице да го купи на добра цена.
Какви минуси ще има:
– Дълга се увеличава с около 5%.
– Задължението остава един вид „до живот“.
– Дълги съдебни спорове.
– Разходи за адвокат.
А вие в подобна ситуация какво решение бихте взели?
Стойне Василев: Това беше казуса. Реших да се включа с коментар, защото наскоро имах клиентка с почти същия проблем. Разликата при нея беше, че не е плащала вноската по кредита през последните 6 месеца и банката е обявила имота за продажба чрез частен съдебен изпълнител. Имота, който е ипотекиран, обаче, не е достатъчен, за да покрие кредита и има остатък от около 20,000 лева, които се увеличават всеки месец с по 2,000 лева, защото оценката на всеки следващ търг се намалява с 5%.
Клиентката беше съгласна да се продаде ипотекираното жилище и „да се приключи”, но банката не я устройва този вариант. Моето предложение беше да помогне за продажбата на жилището, да продаде имот (който ще покрие част кредита) и за остатъка да кандидатства за потребителски кредит в същата или друга банка.
Основното нещо, което ѝ казах, че трябва да поеме отговорност за своите действия.
Въпросът си остава: В посочените ситуации, какво бихте препоръчали на тези хора?
13 Comments
Много сложен казус. Моята лична история е подобна – взех кредит във франкове, но за по-малка сума – равностойна на 30 000 евро. Аз обаче още преди франкът да скочи до тавана ударно внесох сума (23 000 лв) от хонорари и продажба на малък имот (таванско помещение), с която намалих срока на 11 години. Освен това при мен апартаментът, който купих се изплащаше от наема и допълвах много малко с лични средства. На аз много сбърках, че действах против интуицията си, която ми казваше: “Не вземай кредит в чужд валута”
Голяма грешка е, че кредитът е превалутиран 2011 – от това би имало смисъл, ако е е било направено 2008-9, но ако не се лъжа през 2011 точно сложиха тавана на франка.
Аз лично си мисля, че явно семействата, ако искат да живеят в БГ трябва да продадат имота и да започнат да изплащат оставащия дълг. Междувременно да се опитат да осъдят банката – това може да стане по много линии. Например аз си спомням, че увеличаваха лихвата без основния индекс, към който са свързани кредитите във франкове – юрибора да беше мръднал нагоре. Има случаи на осъдени банки в тази насока.
Не знам какво друго да допълня – всеки си решава. В Унгария дадоха облекчения на хората с ипотечни кредити, изпаднали в тази ситуация. Защо правителството не направи нещо по въпроса? Не казвам, че човек не трябва да носи отговорност за действията си, но хората са преценили, че могат да изплатят определена сума без да си дават сметка за рисковете. Изведнъж тази сума нараства неимоверно и те са в ситуация шах и мат. Ако банката иска да си събере парите – да ги облекчи. Като избягат в чужбина какво ще спечели?
Здравейте,
Според мен да се плащат само лихви върху главницата не решава проблема. Това единствено избутва проблема за даден бъдещ момент, в който глатисният период ще свърши. След него главницата ще започне да се включва в лихвеното плащане и това ситуацията допълнително ще се утежни. Затова според мен по трябва да се намали на стойността на главницата в най-кратки срокове. Продажбата на автомобил или имот не е приятна, но е ход в правилната посока в текущата ситуация.
Също така трябва да се обмисли и възможността за рефинансиране на кредита. В момента лихвите са на доста по-ниски нива в сравнение с преди 2-3 години и това би облекчило положението въпреки различнита такси за рефинансиране. Тук, според мен трябва да се търси по-малка банка, защоте като цяло те обикновено предоставят по-добри условия на клиентите, а и са по-склонни на предоговаряне отколкото лидерите на пазара.
Много зависи за какъв точно имот става въпрос и дали хората имат възможност да се преместят. Ако е в квартал с добра репутация и инфраструктура, ако е на хубава локация и нисък етаж, няма да има проблем имотът да се продаде на пазарна цена, дори да мине през ЧСИ. Хубавите имоти дори да се обявят на ниска цена, бързо стигат пазарните нива по време на самия търг. Ако продажбата не може да покрие задълженията към банката, следващата стъпка трябва да е потребителски кредит като срокът да се съобрази с възможностите на семейството да покриват вноските.
Стойне, тази част с намаляването на цената на всеки следващ търг с 5% не я разбрах. В ГПК пише, че при първата продан, имотът се пуска на 75% от справедливата цена, определена от ЧСИ. На втората продан, цената е 80% от тази на първата. Ако и тогава не се продаде, цялата процедура се прекратява и започва отначало.
Що се отнася до съдебната битка, вероятно може да се постигнат някакви резултати, защото до много скоро банките променяха едностранно условията на договорите, както намерят за добре за тях. Но не съм много запознат с възможностите там.
Изход №1 не е изход, а само бягство от проблема. Дори да избягаш в чужбина, проблемът си остава. Няма да можеш да се върнеш никога, децата ти също. Родителите ти няма да те видят повече, а и ще живеят със срама, че си издирван. Ще живееш като изгнаник и беглец.
Изход №3 също не е “изход” от ситуацията, защото воденето на дело не те освобождава от задължението да си плащаш вноските. Следователно, не ти решава настоящия финансовия проблем. А и шансовете за успех в съда са много малки при заеми, сключени след 2010 г. заради някои законодателни промени. “Превалутирането” в евро в споменатите случаи най-вероятно е оформено като нов заем от 2011 г. Като обвиняваш някой друг за своите грешки, по никакъв начин не избягваш последствията от тези грешки.
Ето защо, остава изход №2, който обаче в статията е дефиниран тенденциозно и некоректно. На пазара няма такъв банков кредит, по който да “плащаш само лихви и никога да не изплатиш главницата”. Ипотечният кредит има определен брой вноски, които трябва да платиш през период от същия брой месеци и край – изплатил си го.
Аз бих се съсредоточил върху възможните финансови решения. Да оставят банката да им вземе жилището е НАЙ-ЛОШОТО решение за тези хора. Да го продадат сами, на сегашния пазар – също не е добро финансово решение. Доколкото разбирам, жилището е най-големият им актив, следователно с най-голям шанс стойността му един ден да надхвърли тази на заема.
Продажбата на жилището не само, че не решава проблема със заема, но и създава нов голям проблем: къде да живеят. Вместо вноската по кредита, ще започнат да плащат наем за жилище + вноска по оставащия кредит. Това, очевидно, няма да подобри финансовото им състояние.
От друга страна, жилището сега струва толкова, но след 10 години може отново да струва повече от размера на заема. Този размер също може да варира заради промени в лихвата или предсрочно погасяване. Най-важното при ипотечния кредит, което хората трябва да осъзнаят е, че за период от 30 години ще се случат много неща, влияещи както на този кредит, така и на финансовото им състояние.
Финансовите трудности не идват нито от доходите, нито от разходите. Трудностите идват от отрицателната разлика между доходи и разходи (доходи – разходи 0).
За да увеличат доходите си, препоръчвам на тези хора да се абонират за http://smartmoney.bg/ и да се запишат в курса по лично финансово планиране, организиран от Стойне Василев.
За да намалят разходите си, им препоръчвам следното:
1. Да запазят добри отношения с банката, т.е. да я убедят, че добросъвестно ще си плащат задълженията – така ще имат много повече опции за намаляване на разходите.
2. Ако имат пропуснати вноски, да говорят с банката – банките са склонни да предоговарят или да дават отсрочки за някоя и друга вноска.
3. Спешно да решат погасят задълженията си по кредитни карти и други подобни. Краткосрочните задължения са малки, а вноските им са големи – изчистването им ще реши много повече проблеми, отколкото предоговарянето на ипотечния заем или продажбата на жилището.
4. Да следят лихвите, които банката оферира и при всяка възможност да се опитват да договорят по-добри условия. Лихвата е от огромно значение за размера на вноската, а при заемите в евро – единственият фактор, влияещ върху този размер.
5. Ако искат още да намалят вноската си, да продадат каквото могат и да погасят предсрочно част от заема. Това ще намали както общия размер на дълга, така и ежемесечните им разходи – достатъчно, за да заживеят по-спокойно, и то в собственото си жилище. Аргументи като “това е от баща ми” не са финансово състоятелни. Имаш избор: да работиш за решаването на проблема или да плащаш “данък сантимент” докато фалираш. Имаш и друг избор: да имаш жилище + заем или да имаш земеделска земя + заем.
При такива важни дългосрочни финансови решения не трябва да се рискува. Най-сигурният вариант си беше да се вземе в евро, като го вземеш във франкове може и да спечелиш, но може и много да загубиш. Така че мисленето е трябвало да стане преди проблема. А сега – зверско погасяване предсрочно, с цел да се намалят щетите. Друго не им остава
Хората са поели по-висок риск в името на по-добри условия и си носят последствията добри или лоши, в техния случай лоши. Неприятното е, че най-вероятно те не са направили информиран избор, когато е трябвало и са се хвърлили сляпо на изгодните условия, без да са запознати с рисковете. Сега вече колкото и да се информират едва-ли може да се намери безболезнено решение. Може да се потърси възможност за предоговаряне, за рефинансиране, за увеличаване/намаляване на доходите/разходите, но за целта трябва да се приложи по-скоро индивидуален подход, въз основа на личен избор и възможности, защото няма как да се предложи стандартно решение, работещо във всички случаи.
Здравейте,
Казуса определено е много тежък, но мисля че изход изход!
Първо, бих ги посъветвала да търсят вариант да рефинансират кредита в друга банка. Да, това е свързано с допълнителни разходи, но ще помогне на семейството с облекчени месечни вноски.
Лихвите в момента са по-ниски, а има банки, които биха финансирали и тези разходи.
Второ, могат да помислят за допълнителна работа – няма как без допълнителни доходи да успеят да наклонят везните в полза на положителният резултат.
Трето, продажбата на земята би им дала “глътка “въздух – със сумата биха могли да намалят главницата, а от там и месечните вноски.
И накрая искам да кажа нещо, което ме “човърка” от доста време, още повече, че и тук бе споменато – хората, изтеглили ипотечен кредит, трябва да поемат отговорност за решенията си!
Съгласна съм – никоя банка не е тръгнала насила да раздава кредити, спор няма, но все пак клиентите не са финансисти! Правила съм пазарно проучване – от няколко банки съм вземала оферти, за един и същи имот, с едни и същи параметри! Служителите само дето звезди не сваляха, а за премълчаните “капанчета” и дума не обелват! Да знам, българина не обича да се консултира, но вече сме го коментирали с г-н С.Василев – колко съвестни финансови консултанти има на пазара, а за по-малките градове – да не говорим.
@Христо Георгиев – Ти цитираш цената за първа и втора продан. При тях са минали и не е имало купувач. Сега са на 4-та или вече 5-та и там цената се определя от ЧСИ (с помощта на вещо лице). Този специално е решил цената да е с 5% надолу при всяка следваща продан.
Законът в такива случаи се оказва много неблагоприятен за длъжниците. Защо след като им продадат обезпечението (в случая – жилището), те продължават да дължат? Така всички рискове са за тях. Банката навремето се е съгласила да даде определена сума, оценила е обезпечението. Ако цената на апартамента е паднала много под отпусната сума, защо длъжника трябва да поема този риск. Ето това не ми харесва при регулацията на кредитирането и смятам, че държавата трябва да го промени.
В посочения случай, не знам как могат да се измъкнат от финансовото блато. Може би да се пробват да се споразумеят нещо с банката.
Здравейте,
@Христо Георгиев – Няма банка, която да рефинансира кредит с главница 75 000 евро, срещу обезпечение 55 000 евро, разликата е значителна. Съгласен съм, че при продажба на апартамент в София от ЧСИ ще достигне пазарната цена, дори може да бъде по-висока, но при този тип продажба длъжника, който е и собственик на имота може да повлияе значително върху този процес, например: „Парите на бъдещия купувач на апартамента продаден от ЧСИ могат да останат блокирани близо 1 година, това не е добра алтернатива за потенциално заинтересованите страни. Длъжника може да използва своите права и при добър адвокат да отложи продажбата на имота във времето, колкото се може повече – една дори две години, през това време си живее в него, спестява и при възможност може да си откупи имота на много изгодна цена. Относно съдебната битка срещу банката за необосновано вдигане на лихвата, нямат големи шансове за успех, защото са подписвани анекси, има нова ипотека при превалутирането, може би имат по-големи шансове за успех при съдебна битка поради превалутирането на кредита, защото банката е получила еднократен извънреден приход в размер на 20 000 евро, но това е свързано с значителни първоначални разходи.
@Никола – Отношенията между финансови институции с физически и юридически лица са определени в търговския закон, наказателния няма нищо общо (освен ако не се докаже че не си фалшифицирал документи, което е много трудно). Твърдението „забрана за излизане от страната“ е изключително невярно, никой не може да ограничи свободното движение на хора в ЕС и после където искаш, защото има неизплатени дългове. Можеш да си пътуваш до всяка точка на ЕС без проблем и да се връщаш колкото си искаш. Никой не те гони и издирва, а колко „бизнесмени“ си карат джиповете за по 100 000 – 200 0000 евро и хич не ги е срам, че трябва да връщат милиони, които всички добросъвестни кредитополучатели плащат чрез по високи лихви.
Тенденциозното и некоректно мнение е базирано на практиката, при която ако не можеш да си плащаш вноската (главница +лихва), но имаш желание да плащаш и да не те съдят, тогава плащаш само лихвата, докато можеш, което се документира с допълнителни анекси към основния ти договор. Това решение устройва най-вече финансовата институция, защото лихвите са чист приход, без да амортизираш главницата.
Воденето на дела срещу финансови институции е трудно и скъпо, затова акцентирам върху процеса на принудителна продажба на имот, където всички кредитополучатели имат права и могат да ги използват, за да забавят продажбата колкото могат, без да плащат вноски. При принудителното изпълнение има съществена разлика между юридическите и физическите лица, защото една фирма може да я обявиш в несъстоятелност в последствие да я заличиш от търговския регистър, докато при физическите лица задълженията остават един вид „завинаги“. Въвеждането на фалит за физическо лице (някой ден в бъдеще), може да предостави възможност на хората, които са сгрешили да получат втори шанс за достъп до кредитиране напр. след 10 год.
Изхода е кражба равна на стойността на апартамента и погасяване на всичко!
Плюс това ако аз взимах 2100 лв на месец нямаше да го имам този проблем
Аз съм напълно съгласен с Мария. Законът защитава само банките а би трябвало да зашитава и потребителите. В белият свят заем жилище обикновенно е обезпечен със самото жилище. Така че ако клиентът не може да продължава да плаща то банката продава жилището, погасява си заема и ако остане нещо го връща на клиента, а ако се окаже че жилището не е достатъчно то банката пие една студена вода. По този начин не е нужно само клиентът да внимава какъв заем взима но и банкта би трябвало хубаво да преценя риска на кредита. В България, този закон, както и много други, е направен да защитава институциите вместо да защитава и клиентите. Аз бих предложил хората пострадали от тези и подобни заеми да се организират, да направят подписки, да говорят с народни представили и да изискат промяна в закона. Знам че това е много идеалистично но ако няма гражданско общество и ако хората си мируват никой няма да промени законите. Не може винаги да чакаш на някой друг да ти свърши работата защото накрая работата остава несвършена. Банките си плащат на народните преставители и те си затварят очите, особенно ако никой не ги притиска да направят обратното. Не може риска да се поема само от клиентите! Ако банката знаеше че единственото обезпечение е единствено самото жилище то тя едва ли би раздавала подобни рискови кредити! За това хора не си мирувайте ами се организирайте и изисквайте промяна. Капка по капка вир става. Може да изискате и закон за банкрут на физическо лице което би ви дало нов старт и би ви спестило бягане в чужбина – което не е толкова розово, но това е тема на друг разговор. Успех и дано разрешите проблемите си по-скоро!
Кредитите в швейцарски франкове бяха агресивно рекламирани от 4 банки през 2006-2008 г. Бяха привлекателни със сравнително ниските месечни вноски и малко по-ниските лихви. В предложените погасителни планове още отначалото се погасяваше сравнително голяма част от главницата. Това, което обществото не знае е, че 2 месеца след изтеглянето на кредита, на ВСЕКИ кредитополучател от Пощенска банка е актуализиран лихвения процент едностранно от банката и е изравнен с лихвите по останалите кредити. Това е направено и от Уникредит Булбанк през октомври 2009 г. като към образуването на лихвата е добавена надбавка по всички съществуващи кредити. Тази надбавка е наречена “премия” и е призната за незаконна с редица вече влезли в сила съдебни решения. Съветът ми към кредитополучателите е да заведат дела срещу банката. При всички положения ще спечелят за надвзетите лихви. Тези спечелени дела от своя страна ще огласят и неправомерното поведение на банките по време на изплащането на кредитите и липсата на контрол от БНБ. Колкото до валутата – през 1980 и 1990 г. в Австралия и Нова Зеландия са били раздавани точно такива кредити, като след разследване е установено, че се касае за измама. Така че всяко ново е добре забравено старо.
Благодаря за изяснителната статия, макар да я намирам след години 🙂 Точно в момента се интересувам от ипотечните казуси. Страхотен сайт, продължавам да чета и други полезни материали!