В Първата част на статията стигнахме до избора на банка. България има точно 31 банки (включително клонове). Коя ще изберете, зависи от вас. Ако компанията, в която работите има обслужваща банка и тя ви предлага преференциални условия по ипотечните си кредите – изберете нея. Тук има една уловка, обаче. Проучете внимателно условията. При почти всички банки, ако напуснете сегашния си работодател, лихвите и таксите се увеличават драстично.

Когато бях в една от големите банки в България имаха много добри условия по ипотечни кредити за служители. Лихвата беше под 3% на година. Ако напуснеш, обаче, тя ставаше автоматично 10% (т.е. около 2-3% над тази за клиенти). Много колеги още работят в същата банка, не заради добрите условия, а защото изтеглиха огромни ипотечни кредити и вноската им ще се повиши значително, ако напуснат. Така че, внимавайте. Аз ви препоръчвам да се допитате до ваш близък или до Личен финансов консултант за избора на банка. Ще отделите минимални средства, но ще сте спокойни, че няма да има бъдещи изненади.

Следващата стъпка е да направите пазарна оценка на имота, който искате да купувате. Банката ще ви предостави списък с лицензирани оценители. Изберете един от тях. Като съвет: оценителите-физически лица са по-склонни да правят компромиси за пазарната цена на имота, отколкото големите фирми.Може да направите оценката и на по-късен етап, но аз ви препоръчвам тя да е преди кандидатстването за кредит. Наистина, ще дадете 200-300 лева, които може и да загубите, ако имота се продаде междувременно, но имайте предвид, че размера на кредита се определя, освен от вашите доходи и от пазарната оценка на предложеното обезпечение.

С пазарната оценка в ръка отивате в банката и искате да ви издадат документ (сертификат, удостоверение или както се казва), с който ви гарантират за някакъв период от време (обикновено 1 месец), че ще ви отпуснат кредит в размер на ХХХ лева или евро за конкретния имот и доходи. Моят съвет е да давате някакво капаро на продавача, само след като имате този документ. Не разчитайте на устни уговорки с банковия служител, колкото и да ви убеждава, че няма да има проблем.

Трябва да предвидите и всички разходи, свързани с покупката на имота и учредяването на ипотеката като нотариални такси, комисионна на брокера (2.5% – 3%), данъци и такси, пазарна оценка и други. Въпреки че, банките често финансират от 80 до 90% от продажната цена на имота (дори 100% с различни кредитни карти и заеми „за ремонт”), моят съвет е поне 40% от сумата да е самоучастие, т.е. ваши спестени средства. Така ще може да намалите размера на кредита и съответно срока за погасяване.

Помислете също и за известна сума, която ще използвате за ремонт и за обзавеждане на новия имот. Колкото и да ви убеждават, че му трябва само един латекс, това не е така. Може да се наложи подмяна на ВиК и Ел. инсталациите, както и други ремонти, които е по-добре да се направят в началото, преди да се купили обзавеждането и техниката. Ако знаех колко пари, време и труд ще ми струва ремонта на апартамента, не знам дали пак щях да го направя. Наистина, сега всичко е по мой вкус (включително зелено-бялата баня, окачените тавани, скритото червено осветление и кухненската част в хола), но усилията бяха доста. Помислете дали искате да го преживеете.

Сделката

Преди да се стигне до нея има много важни стъпки, за които е по-добре да се доверите на професионалист – брокер. Първата от тях е да се сключи предварителен договор. Обикновено в Агенциите за недвижими имоти имат образец. Нормално е при неговото сключване да платите за услугите на брокера и да дадете капаро (10%) на продавача.

Следващата стъпка е да се направи пълна проверка на задълженията (парно, ток, вода и други), които се водят на този имот. В моя случай, продавачите имаха около 8 хиляди лева задължения за парно, които трябваше да се погасят с парите от продажбата. Тънък момент, за който трябва да разчитате на брокера, че всичко ще мине гладко.

След това, моят съвет е да изберете добър нотариус, които да проучи внимателно и в детайли имота за наличие на тежести като ипотеки, договори за наем, договори да доглеждане на възрастен роднина и други. Той ще провери и всички предишни сделки за имота и ако има някакъв проблем (като 10 продажби само за 1 година) ще ви каже.

Когато работех в една от банките, нашия нотариус откри, че за апартамент, продаден от държавата през 1984 година на договора за продажба се е разписал служител, който е нямал право. Това правеше тази продажба недействителна. За щастие, продавача намери други документи, доказващи продажбата и така сделката се осъществи.

Много хора се доверяват на адвокат при покупка на имот, но според мен, ако няма някаква съвсем заплетена ситуация, няма смисъл от такава консултация. Дори да наемете най-добрия адвокат, ако нотариуса не си е свършил работата качествено – нямате никаква гаранция, че имота е „чист”.

Стигнахме и до самата сделка. Влизате всички при нотариуса и той чете изготвения от него нотариален акт. Слушайте внимателно и четете преди да се подпишете, защото ако има дори само една неточност, той е недействителен. След това плащате на продавача. За да е сигурен той, че ще си получи парите, нотариуса не изпраща нотариалния акт към имотния регистър преди да получи копие от платежното нареждане за превода.

Честито! Вече сте собственик на имота. Ще трябва да изчакате още малко, обаче, преди да се нанесете. Ако не е ново строителство и в него все още има вещи на предишния собственик, той има известно време (до 1 месец), в което да си ги прибере. Моят съвет е този срок да е максимално кратък. В случай, че имота се продава с мебелите, се разберете да получите ключа веднага след сделката при нотариуса. След това сменете ключалката и ако предишния собственик иска да си взема някакви неща, това да става само във ваше присъствие.

Последния съвет е от личен опит. След като многолюдната ромска фамилия (за която ви споменах малко по-нагоре) продаде апартамента си, се изнесе от имота още на 2-рия ден, задно с всички скъпи мебели и техника в него. Впоследствие разбрахме, че мебелите са били включени в цената на имота. За съжаление, нямаше как да предупредим новите собственици за измамата.

Финалът

След всички перипетии, най-накрая влизате в новото ви жилище, което ще превърнете в дом. Обзема ви едно такова странно чувство за „нещо ваше”, че дори не забелязвате падналата мазилка, мръсните тапети и течащия кран в банята. Веднага започвате да кроите планове – дивана ще е там, банята ще е лилава, хладилника ще е инокс…Ще мине още известно време докато може да наречете този апартамент или къща ваш дом и да казвате „прибирам се у нас” (на мен ми отне около една година), но резултата ще си струва. Повярвайте ми!

Вижте още Митовете при теглене на кредит.