Добра идея ли е инвестицията в недвижим имот?
Няколко малки стъпки към една голяма промяна
01.04.2013
Тройни продажби с флаери
05.04.2013Добра идея ли е инвестицията в недвижим имот?
Продължаваме с поредната статия от конкурса „Стани автор при Бат’ Тони”. Автор на материала е инж. Николай Николаев. Той е строителен инженер от Търговище с над 17-годишен опит в областта на строителството и недвижимите имоти. Член-учредител е на Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране и на Камарата на независимите оценители в България. В момента има собствена консултантска фирма – „КСЕН” ЕООД. Ето я и статията:
Ще разгледам недвижимите имоти като инвестиция, а не като на средство за задоволяване на належащи жилищни, търговски и други собствени нужди. И така – добра идея ли е инвестицията в недвижим имот? Като изключим отявлените фенове на недвижимите имоти, които категорично ще заявят, че две мнения по въпроса не може да има, малко по-трезво мислещите ще кажат – зависи. А от какво зависи? Е, как от какво, ами… тук вече мненията силно се разделят и дори поляризират. Например:
– От наличните средства за инвестиране.
– От целта и срока на инвестиране.
– От пазара (разбирай страха, еуфорията, стадния инстинкт и т.н.).
– От вида на имота, например сгради или части от тях – жилища, търговски, обекти, производствени, селскостопански и друг вид сгради, или пък земя – земеделска или такава в урбанизирани територии.
– От инвеститора, или като се казва при шофирането – от задкормилното устройство.
Списъкът може да продължи още дълго, но според мен най-важните фактори са възвращаемостта и най-добрата възможна инвестиционна алтернатива. А те в България на теория са много – банкови депозити, ценни книжа, застраховки, предмети на изкуството, ценни метали, инвестиция в бизнес… Не е зле още при избора на инвестиция да се помисли и за евентуалния изход от нея, т.е. доколко ликвидна е тя.
Да приемем, че след обстоен анализ сме установили, че нямаме по-добра алтернатива и се насочваме към недвижимите имоти. За добро или лошо, в България пазарът на недвижими имоти е сравнително добре регулиран и развит, и се радва на щедро банково кредитиране. У нас е базово „инвестиционното” правило, че имотът „пази” парите. През по-голямата част от времето действително е така, обаче има и периоди като настоящия, когато стойността на имотите значително се амортизира, и не толкова цената, колкото стойността.
Инфраструктурата също е важна
Освен че, цените могат с по-малко или с повече проценти да падат, пада и стойността на книжните пари, с която се формират цените. Не мога да се въздържа да не цитирам любимия ми Робърт Кийосаки, че исторически погледнато – стойността на всички книжни пари с времето клони към нула. Така че, задържането на цената на имота (формирана от книжни пари) за дълго време не е никак добра новина за собственика. Особено пък ако имотът не се използва пълноценно, не се поддържа и не носи доходи. Все пак всяка сграда с времето овехтява физически, функционално и икономически.
За да се квалифицира недвижимия имот като инвестиция, той трябва да носи печалба, а тя се формира по два начина:
1. Чрез печалба от надценка – т.е. купувай евтино (когато всички продават) и продавай скъпо (когато всички купуват) :).
2. Чрез регулярна възвращаемост – доходи от наеми или ренти.
Рисковете при първия начин са да могат да се подберат правилно моментите на покупка и на продажба. Няма нужда да казвам, че повечето хора, за съжаление, не ги подбират правилно. Примерно, опитни инвеститори отдавна спряха да купуват земеделски земи. Рискът при отдаването на имота под наем или аренда е оставане на имота незает или получаване на по-малки доходи от предвиденото, поради лошо управление или пазарна конюнктура.
Та в заключение – при липса на доходност по един от двата начина, особено пък ако сделката е съчетана и с някой не особено изгоден кредит – по-добре да се търсят други инвестиционни алтернативи. Всички познаваме хора надценили възможностите си и затънали заради някой имот. Обратното обаче също е вярно – ако може да се „докара” прилична доходност от имота по един от двата начина или в комбинация и от двата, май инвестицията си е добра идея … :). Всичко казано дотук не представлява инвестиционен съвет и няма за цел да прикрие личното ми пристрастие към недвижимите имоти, а по-скоро да покаже, че и при този вид инвестиция трябва да имате поне едно наум.
20 Comments
Аз мисля,че идеята да се инвестира в недвижим имот е добра.Сега в момента е подходящо време да се закупи имот,а по-късно когато цените станат по-високи да се продаде.В малкия град по- добре е да се закупи магазин или производствено помещение,а не апартамент или къща ,за които много трудно човек ще намери наематели.
В момента 99 % от имотите не са добра инвестиция. Средния годишен наем трябва да е около 9-10 %, за да се сметне за добра инвестиция. Т.е да се избие имотът за около 12 години- все пак има разходи за данъци на имот, данък върху наемите, поддръжка.Освен това често ще има проблем с празни месеци, защото БГ наемателят е масово беден, ненадежден платец и т..н
А при сегашните условия избиването на имота е за около 18 години – даже 20 ако сложим разходите.
И аз мисля като Dude. При тези нива на наемите, няма добра възвръщаемост.
А и цените има още накъде да падат.
Ще стане изгодно да се купува, когато банките започнат масова да продават имотите, с които са се напълнили покрай проблемните ипотеки.
Мен обаче, ме притеснява бъдещето на Европейския съюз. Ако той се срине, отиват ни спестяванията (особено, ако са в евро).
От тази гледна точка, имотите са някакъв вариант.
Освен всичко друго намалява популацията. Има около 120 000 излишък на жилища в София. Т.е наемите няма как да се вдигнат. По-скоро в градове като Бургас и Варна. Но там пък трудно се надзирава имота. Ако е нормална държава, ще може да ходиш веднъж в годината, щото ще са ти свестни наемателите, но тук не бих ги оставил повече от 2 месеца без да си видя имота.
Аз пък наскоро разбрах, че някои крайморски хотели продавали свои апартаменти. При което можеш да ходиш на море, без да плащаш за стая, а през останалото време от сезона се отдава на туристи. Съответно ти си взимаш доходите от този апартамент наготово, а те се занимават с поддръжка, туристи, реклами и т.н. Естествено за поддръжката и консумативите си удържат някакви пари. Но казват, че около 10-12% възрвръщаемост на година се постига. Това го има и в цивилозованите държави като практика. Някой запознат ли е и въобще какво мислите за подобна инвестиция?
Владо, аз правих наскоро проучване за един клиент на подобни оферти в Банско. Фирмата, която поддържа комплекса, искаше 30% от всички постъпления от туристи + 10-12 евро на m2 на година за охрана и поддръжка. При тези разходи, годишната възвращаемост при определен процент на заетост беше около 8%. Проблемът, за който ми казаха мои близки е, че повечето фирми не са коректни и не отчитат реалните нощувки, както и не се грижат за самите апартаменти. След 1-2 години поражения от пияни гърци, руснаци и англичани те се нуждаят от основен ремонт.
Предполагах, че има нещо подобно. Ако случиш на некоректни фирми, фактически няма смисъл, защото печалбата няма да ти стига за ремонтите само. Иначе ако работиш с коректни фирми, 8% евентуално си е добра възвръщаемост за пасивен доход според мен. Още повече че тези 8% са горница над инфлацията, защото се предполага, че в дългосрочен план това жилище поскъпва горе-долу с процента на инфлацията средно и вече онези 8% от наем са ти горница. А ако трябва да направим съпоставка с депозит, там имаш примерно 6% лихва, но и инфлацията е горе-долу толкова, така че де факто си на нулата, ако щеш и 20 години да ги държиш на депозит.
Мда, най-важното е да попаднеш на коректен партньор. За съжаление, това у нас се случва рядко.
Благодаря за проявения интерес към темата и към статията ми. Аз също имам сполучливи и не толкова сполучливи инвестиции в имоти. Една от най-удачните ми е отпреди около 10 години – сравнително голяма нива близо до Търговище. Цената и към момента е поне 6-7 пъти по-висока, а отделно, само от получените ренти съм си възвърнал инвестицията че и отгоре. Да споделя и нещо с което не се гордея особено – през пролетта на 2008г. /точно преди кризата/, купих уж на изгодна цена, но с голям кредит търговски обект в Търговище. Докато го отремонтирам и оферирам, ни хвана кризата и евентуалните наематели се поизплашиха – та така 18 месеца без наематели и с голям кредит. Освен това едва сега наема на обекта успя да доближи /но не и да достигне/, вноската по кредита.
Николай, може би ще е интересно на читателите какво да гледат от техническа гледна точка, когато купуват имот. Поне на мен ще са ми полезни тези съвети от строителен инжинер с опит в управлението на недвижими имоти като теб.
Значи да започвам да пиша: Добра идея ли е инвестицията в недвижим имот? – 2, като при блокбастърите 😉
Защо не? Някои продължения са по-добри от оригиналите 😉
Здравейте инж. Николаев,
Тъй като съм начинаещ в инвестирането и повече съм подготвен теоретично (най-вече с литературата и на Вас любимият Робърт Кийосаки) исках да Ви питам какво смятате за инвестициите в недвижими имоти извън България?
Поздрави,
Митко
В една от книгите си, общият ни любимец Робърт Кийосаки съветва да се инвестира близо до дома. Тогава е в сила и едно от основните преимущества при недвижимите имоти – контрола и прякото управление на инвестицията. Вярно че си има и компании за управление на имоти (като моята 😉 но все пак …
Та конкретно на въпроса ви – смятам че за инвестиции в чужбина трябват повечко пари, трябва и посещения на место, съответно транспортни и други непредвидени разходи. Все пак не съм проучил добре чуждите законодателства, а там повярвайте ми има доста подводни камъни …
Апропо, според мен инвестициите в акции и облигации във фондове и дружества за имоти НЕ СА инвестиции в имоти.
инвестицията в недвижим имот в банонова държава като България е изключително рисково начинание … 1-во защото банките в България нямат нищо общо с банкреството а чиста проба лихварски къщи тип – ранно феодално образувание …. 2-ро защото цените на имотите продължават да бъдат надценени … до няколко години цените ще поднат с поне още 30 %…. може би дори 50 %
хубаво е че сте чели Кийосаки само че недейте да се подлгъвате по всичко което пише защото България не е Америка и доста от нещата които той препоръчва са почти невъзможни или мн трудно приложими в България ….това важи с особена сила за инвестирането в недвижими имоти където трябва да имаш доста свободен ресурс за да си го позволиш ….плюс тва имайте предвид че ако не можете да си върнете заема от банката с продължавате да дължите разликата между покупната цена и кредита който сте взели … в Амреика а и не само там това не е така – там банката си взима имота и всички ваши задължениуея към нея отпадат …. освено това за инвестиция м имот трябва да имате отделени настрана поне 10-12 вноски по кредита за да може имате буфер ако нещо стане с инвестицията …. не може без пари да инвестирате туко така в недвижимост …. доходност от 10-12 % на година е това към което трябва да се целите като инвестиротори в недвижимиост ! покупката на имот в курортно селище е безмислена тъй като сезонът там е кратък и трудо ще си избиете парите …. ако изобщо ги изибиете …. изчакайте още да паднат имотите и ако имат солиден свободен финансов ресрус само тогава можете да си позмволите да купувате имоти в България …иначе ще закъсате с кредита и банката ще ви вземе абсолютно всичко – от имота до парите ….
Напълно подкрепям мафиота!
От чисто инвестиционна гледна точка, купуването на имот тук и сега няма смисъл.
Има смисъл само ако е с цел да “уредим децата”
или за да спасим спестяванията от евентуални катаклизми на еврото
И аз мисля, че правилата на г-н Кийосаки за пасивните доходи от имоти, не са особено валидни в България на сегашния етап, като банките са само едната страна. Втората е ликвидността и обема на пазара.
основният проблем в България при инвестициите особено в НИ е че идиотите в Парла-мента гласуват лобистики закони с които узаконяват грабежа на частните банки над хората и бизнеса в нашата бананова държавица … но тук вина има и т нар народ който 23 години гледа как му се разграбва държавата по безпрецедентен начин и седи и си мълчи …. то не бяха мутри мафиоти престъпници некадърни и крадливи политици чужди концесионери и привтизатори които разграбиха цялата държава а българинът седи и си мълчи …. по прозолвите и хората без избор вече напуснаха ….както е тръгнало скоро освен в 3-4 града другаде хора няма да останат …. при тва положение кой би инвестирал в булгаристански коптор за по 800 евро квадрата ?!?!?!!?!?!
уроците на Кийосаки са добри но неприложими в България …. ако сте на запад особено в САЩ и Канада – там е друго ….
до колегата с еврото – ами при евентулна криза с еврото може да си вложиш парите в някоя друга валута обежище при криза – суровиините валути като канадски долар и австралийски долар са добро алтернатива но най-добре е да си купиш злато или сребро …. така каквото и да стане с еврото или долара щото и той върви с пъли сили към пропастта няма да загубиш …. имотите са рискови и скъпи поне при тези условия в нашата мила родина …..
Златото е надценено и пада в момента – не е ясно колко и докога. Аналогично и среброто. Ако си купил злато преди година си много по-зле от инвестиция в имот. Ако си купил злато преди 5 години имаш 30-35% печалба, преди комисионните за покупка и продажба, което е по-зле от банков депозит за същия период.
Би било хубаво да имаш сигурна инвестиция, но… няма.
Относно контрола , Кийосаки е прав. Аз имам отдаден имот в другия край на София, но не изпускам случай да го посетя за да видя дали наемателите не са някакви вандали , които да са откраднали дори локалната алармена система от стената.
Съгласен съм, че най-важна е възвръщаемостта, при мен средната е около 6%, което на фона на непрекъснато спадащи лихви по депозити изглежда добре. Винаги сравнявам възвръщаемостта от НИ, с доходоността по депозит.
Дори човек да инвестира в собствено жилище, има един друг доход който не се споменава, когато се твърди, че не е инвестиция- спестените пари за плащане на наем в населеното място за размерите и локацията на купения апартамент/имот