петък , 2 декември 2016
Pokupka na jilishte 2

Какво трябва да знаете при покупка на жилище – Втора част

В Първата част на статията стигнахме до избора на банка. България има точно 31 банки (включително клонове). Коя ще изберете, зависи от вас. Ако компанията, в която работите има обслужваща банка и тя ви предлага преференциални условия по ипотечните си кредите – изберете нея. Тук има една уловка, обаче. Проучете внимателно условията. При почти всички банки, ако напуснете сегашния си работодател, лихвите и таксите се увеличават драстично.

Когато бях в една от големите банки в България имаха много добри условия по ипотечни кредити за служители. Лихвата беше под 3% на година. Ако напуснеш, обаче, тя ставаше автоматично 10% (т.е. около 2-3% над тази за клиенти). Много колеги още работят в същата банка, не заради добрите условия, а защото изтеглиха огромни ипотечни кредити и вноската им ще се повиши значително, ако напуснат. Така че, внимавайте. Аз ви препоръчвам да се допитате до ваш близък или до Личен финансов консултант за избора на банка. Ще отделите минимални средства, но ще сте спокойни, че няма да има бъдещи изненади.

Следващата стъпка е да направите пазарна оценка на имота, който искате да купувате. Банката ще ви предостави списък с лицензирани оценители. Изберете един от тях. Като съвет: оценителите-физически лица са по-склонни да правят компромиси за пазарната цена на имота, отколкото големите фирми.Може да направите оценката и на по-късен етап, но аз ви препоръчвам тя да е преди кандидатстването за кредит. Наистина, ще дадете 200-300 лева, които може и да загубите, ако имота се продаде междувременно, но имайте предвид, че размера на кредита се определя, освен от вашите доходи и от пазарната оценка на предложеното обезпечение.

С пазарната оценка в ръка отивате в банката и искате да ви издадат документ (сертификат, удостоверение или както се казва), с който ви гарантират за някакъв период от време (обикновено 1 месец), че ще ви отпуснат кредит в размер на ХХХ лева или евро за конкретния имот и доходи. Моят съвет е да давате някакво капаро на продавача, само след като имате този документ. Не разчитайте на устни уговорки с банковия служител, колкото и да ви убеждава, че няма да има проблем.

Трябва да предвидите и всички разходи, свързани с покупката на имота и учредяването на ипотеката като нотариални такси, комисионна на брокера (2.5% – 3%), данъци и такси, пазарна оценка и други. Въпреки че, банките често финансират от 80 до 90% от продажната цена на имота (дори 100% с различни кредитни карти и заеми „за ремонт”), моят съвет е поне 40% от сумата да е самоучастие, т.е. ваши спестени средства. Така ще може да намалите размера на кредита и съответно срока за погасяване.

Помислете също и за известна сума, която ще използвате за ремонт и за обзавеждане на новия имот. Колкото и да ви убеждават, че му трябва само един латекс, това не е така. Може да се наложи подмяна на ВиК и Ел. инсталациите, както и други ремонти, които е по-добре да се направят в началото, преди да се купили обзавеждането и техниката. Ако знаех колко пари, време и труд ще ми струва ремонта на апартамента, не знам дали пак щях да го направя. Наистина, сега всичко е по мой вкус (включително зелено-бялата баня, окачените тавани, скритото червено осветление и кухненската част в хола), но усилията бяха доста. Помислете дали искате да го преживеете.

Сделката

Преди да се стигне до нея има много важни стъпки, за които е по-добре да се доверите на професионалист – брокер. Първата от тях е да се сключи предварителен договор. Обикновено в Агенциите за недвижими имоти имат образец. Нормално е при неговото сключване да платите за услугите на брокера и да дадете капаро (10%) на продавача.

Преди сделката има няколко важни стъпки

Следващата стъпка е да се направи пълна проверка на задълженията (парно, ток, вода и други), които се водят на този имот. В моя случай, продавачите имаха около 8 хиляди лева задължения за парно, които трябваше да се погасят с парите от продажбата. Тънък момент, за който трябва да разчитате на брокера, че всичко ще мине гладко.

След това, моят съвет е да изберете добър нотариус, които да проучи внимателно и в детайли имота за наличие на тежести като ипотеки, договори за наем, договори да доглеждане на възрастен роднина и други. Той ще провери и всички предишни сделки за имота и ако има някакъв проблем (като 10 продажби само за 1 година) ще ви каже.

Когато работех в една от банките, нашия нотариус откри, че за апартамент, продаден от държавата през 1984 година на договора за продажба се е разписал служител, който е нямал право. Това правеше тази продажба недействителна. За щастие, продавача намери други документи, доказващи продажбата и така сделката се осъществи.

Много хора се доверяват на адвокат при покупка на имот, но според мен, ако няма някаква съвсем заплетена ситуация, няма смисъл от такава консултация. Дори да наемете най-добрия адвокат, ако нотариуса не си е свършил работата качествено – нямате никаква гаранция, че имота е „чист”.

Стигнахме и до самата сделка. Влизате всички при нотариуса и той чете изготвения от него нотариален акт. Слушайте внимателно и четете преди да се подпишете, защото ако има дори само една неточност, той е недействителен. След това плащате на продавача. За да е сигурен той, че ще си получи парите, нотариуса не изпраща нотариалния акт към имотния регистър преди да получи копие от платежното нареждане за превода.

Честито! Вече сте собственик на имота. Ще трябва да изчакате още малко, обаче, преди да се нанесете. Ако не е ново строителство и в него все още има вещи на предишния собственик, той има известно време (до 1 месец), в което да си ги прибере. Моят съвет е този срок да е максимално кратък. В случай, че имота се продава с мебелите, се разберете да получите ключа веднага след сделката при нотариуса. След това сменете ключалката и ако предишния собственик иска да си взема някакви неща, това да става само във ваше присъствие.

Последния съвет е от личен опит. След като многолюдната ромска фамилия (за която ви споменах малко по-нагоре) продаде апартамента си, се изнесе от имота още на 2-рия ден, задно с всички скъпи мебели и техника в него. Впоследствие разбрахме, че мебелите са били включени в цената на имота. За съжаление, нямаше как да предупредим новите собственици за измамата.

Финалът

След всички перипетии, най-накрая влизате в новото ви жилище, което ще превърнете в дом. Обзема ви едно такова странно чувство за „нещо ваше”, че дори не забелязвате падналата мазилка, мръсните тапети и течащия кран в банята. Веднага започвате да кроите планове – дивана ще е там, банята ще е лилава, хладилника ще е инокс…Ще мине още известно време докато може да наречете този апартамент или къща ваш дом и да казвате „прибирам се у нас” (на мен ми отне около една година), но резултата ще си струва. Повярвайте ми!

Вижте още Митовете при теглене на кредит.

За Стойне Василев

Казвам се Стойне Василев и съм ентусиаст и мечтател. Основател съм на най-популярния сайт за собствен бизнес и лични финанси в България - SmartMoney.bg. Вярвам, че знанието е най-голямото богатство и то трябва да се споделя, за да може повече хора да се възползват от него. Имам повече от 11 години опит на ръководни позиции във финансовата сфера в големи международни компании. Моята мисия в живота е да помагам на хората да постигат целите си и сами да определят бъдещето си като подобряват финансова си грамотност.

12 коментара

  1. Бат’ Тони пак разбива с полезните съвети. Определено препоръчвам съветите на тези, които им предстои да поемат по такъв път. Все повече се убеждавам, че всеки има нужда от ЛФК и по всяко време, нищо че разбираме и от финанси.

  2. Тони, припомни ми доста неща от моята покупка на жилище. Голямо тичане беше – още повече, че при мен имаше и допълнителни усложнения. Доколкото си спомням освен пазарната имаше и данъчна оценка на апартамента, която е значително по-ниска /в пъти/. Когато аз купувах жилището /2008/ имаше възможност сделката да се изповяда по данъчна оценка и нотариалните такси да са процент от нея. Така излиза много по-изгодно 🙂

  3. @Теди – все още е възможно. Има и доста други тарикатлъци, но те заобикалят леко закона и са възможни само при договорка с участващите в сделката.

  4. Бат’Тони, много полезна информация даваш, освен това имаш дарбата на добър разказвач 🙂

  5. Да, така е! Направо те приспива!:)
    Всъщност един добър брокер може прекрасно да спести гореспоменатите главоболия.

  6. @The Cat – един добър професионалист, независимо в каква област, може да ти спести доста главоболия, но не може да мисли и да решава вместо теб. Винаги трябва да се има едно наум, защото съм се наслушал на доста глупости от „специалисти“. Аз винаги искам хората да ми обяснят с прости думи за какво става въпрос. Ако те не могат, значи или те не го разбират или нещо не е наред.

  7. Паолина

    Здравейте, а след сделката при нотариуса, се ходи да се подаде данъчна декларация, както ме уведоми нотариусът, но после ходи ли се още някъде, за да се оправят документи (изключвам сменянето на титуляра за ток, вода, кабелна)?

  8. Здравейте, Бихте ли ми казали има ли риск за мен, ако при продажба на жилище, купувачът иска да купи с ипотечен кредит, но иска сделката да се изповяда на данъчна оценка и банката е съгласна с това? Не мога да си обясня как разликата в сумата ще е сигурно, че банката ще преведе на мен? Благодаря

  9. Стойне Василев

    Здравейте г-жо Герасимова,

    Разбира се, че има риск, въпреки че участник в сделката е и банка. Елегантен начин да сте сигурна, че ще си получите цялата сума е нотариуса да запише разликата като дължима на друго основание и да изповяда сделката само, ако има доказателства, че тя е платена. При покупката на нашия апартамент беше по същия начин. Ако искате ще погледна вкъщи как точно беше оформено.

  10. Благодаря за бързия отговор, ще Ви бъда много задължена ако ми дадете по-подробна информация за възможностите.
    Хубав ден

  11. Стойне Василев

    Здравейте,

    Сега погледнах в Нотариалния акт. В него пише, че сделката е по данъчна оценка и се предава владението върху имота. Обаче, ако по някаква причина се развали сделката продавача дължи освен сумата по данъчната оценка, дължи и разликата до пазарната цена (тя е посочена като точна сума, а не като разлика). Надявам се, че ще Ви свърши работа.

  12. Sharon Berger

    Внимание :::::

    Ние сме сертифицирани, заслужаващи доверие, надеждност, ефективност,
    динамична и бързо надежден и сътрудничи финансист за недвижими имоти и всички видове финансиране на бизнеса
    ние издаваме дългосрочен заем
    Максималният размер на кредита ще отпускат заеми е 500 милиона.
    Ние предлагаме тези видове заеми и много други:

    Лични заеми (необезпечен кредит)
    Бизнес кредити (необезпечени кредити)
    Консолидация Кредити
    Комбинацията от кредит
    Подобрение на дома
    Моля, ако обичате и интерес към нашата финансова оферта,
    Моля, свържете се с нас
    по електронна поща sharonbergers@gmail.com

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *