събота , 3 декември 2016
Pokupka na jilishte

Какво трябва да знаете при покупка на жилище – Първа част

Писнаха ли ви подмятанията на всичките ви роднини и приятели, че вече е време да изтеглите ипотечен кредит и да си купите собствено жилище, а не да живеете под наем или при родителите ви? Замисляте ли се за това всеки път щом дават Жорко в рекламата на Банка ДСК? В покупката на жилище няма нищо лошо, но това е сериозен ангажимент и трябва да го обмислите много внимателно. В тази статия ще се опитам да отговоря на въпросите, които мъчат всеки решил да се впусне в това приключение и ще споделя моя опит.

Сега ли е най-подходящия момент?

Наистина ли ми трябва собствено жилище? На къде ще се движат цените на жилищата? Ще падат ли още лихвите по ипотечните кредити? Това май са основните въпроси. Ще ви кажа, как аз прецених, че е време за собствено жилище. От 2006 до 2010 година живях под наем. През това време, родителите ми непрекъснато ми повтаряха „Време е да си купиш вече собствено жилище. Виж, всичките ти приятели си купиха и вече не дават пари за наем. Ако се наложи, ние ще ти помагаме с вноските по кредита”.

Как да издържиш на подобни „съвети”? Аз им казвах, че още не е момента и вноската по кредите ще ме затруднява. А всичките ми приятели си купиха жилища през 2007 и 2008 година (когато беше пика на цените) по съвет на техните брокери, че жилищата ще поскъпват поне още няколко години и сега е момента да се купува. Така, те се „хвърлиха” в огромни ипотечни кредити (60-70,000 евро) с надеждата, че заплатите им ще се увеличават и парите на ръка от шефа ще ги има вечно.

Да, ама не. Дойде края на 2008 година и нещата се промениха. Бонусите и парите на ръка спряха. Цените на жилищата започнаха да падат. Първоначално плавно, а след това с разрастването на кризата и фалита на много строителни предприемачи – доста рязко. През 2009 година вече се замислих за собствено жилище, но бях нов служител във фирмата, а обслужващата ни банка изискваше поне 1 година стаж при настоящия работодател.

Така в началото на 2010 година реших да направя едно проучване за цените на жилищата. Изненада – те бяха паднали почти наполовина. Намерих свестен брокер и направих няколко огледа. Отне ми около един час да реша кое жилище ще е бъдещия ни дом. Всъщност, избрах това, което беше в най-лошо състояние (да не кажа окаяно). Спрях се на него, защото имаше най-голям потенциал и огромен прозорец на хола (в нюйоркски стил, почти колкото цялата стена), от който се открива много добра гледка. После ми отне около година и половина за ремонтни дейности, но резултата си заслужаваше.

И така, готови ли сте за собствено жилище? Щом четете тази статия – най-вероятно ДА. Прогнозите на брокерите също са във ваша полза – цените на жилищата сега са около минимума и няма да се променят още поне няколко години. Банките също развързаха малко кесиите си и дават ипотечни кредити при добри условия, като има възможност лихвите да паднат още малко (но никога няма да станат като в Германия, ако това чакате).

Какъв кредит щи ви трябва и може ли да си го позволите?

Когато реших да си купувам жилище, първото нещо, което направих е да видя какъв е максималния ипотечен кредит, които мога да изтегля. Сумата наистина беше огромна за моите разбирания и направо се главозамаях. Вече си представях голям апартамент с огромна тераса на две спирки от центъра (май това е мечтата на много хора). Не правете това! Първия въпрос, който трябва да си зададете е „Каква сума няма да ме притеснява да отделям на месец при сегашните ми доходи и разходи?”. Помислете малко, не бързайте с отговора.

Не си казвайте веднага „Ще затегна малко колана и ще си намаля разходите, а заплатата най-вероятно ще расте следващите години”. Идеята е вноската по кредита да не ви притеснява и да може да си позволявате същия стандарт на живот като досегашния? Не искате да казвате на вашите приятели „Много искаме да дойдем с вас, но не може да си позволим тази почивка, защото след вноската по кредита не ни остават никакви пари”, нали?

Каква вноска може да си позволите?

Затова, направете сметка колко получавате на месец и какви са разходите ви. Така ще прецените каква сума може да отделяте за погасяване на кредита. Не забравяйте да включите и всички разходи, свързани с поддръжката на новото ви жилище. След като определите месечната си вноска (по правило тя не трябва да надвишава 30% от дохода ви), вижте тя на какъв кредит съответства. Много по-малък е от максимално възможния, нали?

Какво жилище ви трябва?

За начало бих ви казал такова, което може да си позволите. Не се изхвърляйте само заради уникалните мебели или за това, че е старо (ново) строителство или е близо до работата ви. За начало помислете колко да е голямо. Ако сте двама, не ви трябва 4-стаен апартамент, за да има една стая за гости. По-голямото жилище, освен че е с по-висока цена, има и по-скъпа поддръжка за отопление, данъци, месечни такси и други.

След това запишете на един лист кои са задължителните „екстри”, без които не можете. Те могат да бъдат неща като голяма тераса, наличие на централно отопление в сградата, близо до детска градина/училище, да не е на първи и последен етаж, затворен комплекс, изградена инфраструктура и други. „Нарисувайте” в съзнанието си един типичен ден в новото жилище – на кой етаж сте, какви са съседите ви, каква е гледката през прозореца на спалнята, спирката на градския транспорт близо ли е, минавате ли по кални недовършени улици. По този начин ще разберете какво жилище ви трябва.

Как да си намерим подходящо жилище?

Идва момента да намерите жилището, което вече си представихте. Начините са общо взето два – или сами да си търсите сред обявите в интернет и в специализираните вестници и списания; или да се доверите на брокер-професионалист. Това, че попаднах на добър брокер не означава, че всички са такива. Например, брокерката на продавачите не можеше да се нарече професионалист. За малко да развали сделката, защото тенденциозно настройваше собствениците на имота един срещу друг, като накрая им взе по-висока комисионна от договорената.

Ако изберете да се доверите на брокер, уговорете си среща с него и му разкажете какво точно търсите. Той ще ви ориентира за това, какво се предлага на пазара и на какви цени. Ако сумата, която сте определили не е достатъчна, за да закупите желаното жилище, ще трябва да се откажете от част от „екстрите”. Накрая, наблегнете на вашия брокер да ви се обажда и да уговаря огледи само на жилища, които отговарят на вашите изисквания. Така ще предотвратите губенето на време и безсмислено разглеждане на неподходящи имоти.

Когато се спрете на жилището, което се доближава най-много до вашите очаквания (винаги има компромиси), помолете задължително ваш приятел или професионалист в строителството да го погледне. Учудващо е колко много (скрити за вас) неща може да види един човек, който разбира от груб строеж, довършителни работи, ВиК и ел.инсталации. Непонятно е за мен, че повечето хора не правят това елементарно нещо, преди да дадат шестцифрена сума в лева, която трябва да изплащат през голяма част от съзнателния им живот.

Когато си купувате част от етажна собственост като апартамент (а дори и къща), отделете половин час да говорите с бъдещите съседи. Знам, че гаранция няма и те могат са се сменят по всяко време, но едно малко проучване няма да ви навреди. Няма да ви разказвам какви проблеми си имаха мои близки с една многодетна фамилия над тях.

Очаквайте Втората част на статията още тази сряда.

За Стойне Василев

Казвам се Стойне Василев и съм ентусиаст и мечтател. Основател съм на най-популярния сайт за собствен бизнес и лични финанси в България - SmartMoney.bg. Вярвам, че знанието е най-голямото богатство и то трябва да се споделя, за да може повече хора да се възползват от него. Имам повече от 11 години опит на ръководни позиции във финансовата сфера в големи международни компании. Моята мисия в живота е да помагам на хората да постигат целите си и сами да определят бъдещето си като подобряват финансова си грамотност.

10 коментара

  1. Тони, страхотна статия. Защо нямаше подобна, когато аз избирах жилище.

    Е, самото то си струва – съседите, квартала и разпределението му са добри, но моментът, който улучих не беше подходящ. Договорих цената точно през 2007, когато почти беше пика на пазара. Сега апартаментът ми струва с 9 000 евро надолу.

    Това, с което се успокоявам е, че сега никога не бих посмяла да взема кредит за жилище, а и банките ги отпускат по-трудно. Когато го купих, работех и на по-висока заплата и имах по-високи осигуровки и затова ми дадоха кредита. Ако тогава не го бях направила, сега нямаше да имам почти изплатен апартамент – остават ми едва 10 вноски 🙂

  2. Теди, ти си щастливка, щом ти остават само 10 вноски. А и тези 9,000 хиляди евро не си ги загубила, защото жилището не е било с инвестиционна цел.

    Виж тази статия http://www.finansovkonsultant.com/mitovete-pri-tegleneto-na-kredit. В нея съм описал 7 мита при тегленето на кредит (включително и твоя с швейцарските франкове).

  3. Благодаря 🙂

  4. Определено полезни съвети, за които ти благодаря. Наистина си вземете един лист и отбележете без какво не можете, както каза Тони. Аз мисля, че човек, ако може да си определя и управлява бюджета не би трябвало да има проблеми при изплащането на кредита. Единствено бих добавил, че ако искате да си купите жилище, трябва да спестите парите си или поне да се опитате още от рано.

    Добра идея също е да научите децата си да спестяват още от ранна възраст, ако искат и те да имат жилище ще им е по лесно като порастнат.

  5. Чудесна статия – пък и много навреме ми идва, защото мисля по тези въпроси. Интересно отдалечеността от спирка колко значим фактор е всъщност? Сега това е на път да ме спре от един доста хубав иначе имот – до спирката са ок. 900-1000 м.

  6. Нели, ако мислиш да пътиувш само с автомобил, не е от такова значение. Но, ако ползваш градски транспорт, помисли си какво преживяване е ходенето пеш 1 километър, когато навън е -20 градуса или вали. Това, което трябва да прецениш също е, ако имаш деца (или смяташ да имаш) дали на тях няма да е неудобно да вървят до спирката. Не мога да ти дам универсален съвет.

  7. Да попитам за едно професионално мнение. В момента живея под наем- плащам 300 лв за квартирата си. Живея в двустаен апартамент, такъв и бих желал да си купя(със идеята за деца и т.н. в последствие), във Варна ,в един от по крайните квартали се намира апартамента. В интерес на истината доста оферти за ипотечни кредити изгледах, но никъде не успях да намеря каквото и да било в порядъка на горе-долу близка сума до +100 да речем… Въпроса ми е такъв – има ли вариант за кредит който да не плащам 30 години и да нямам вноска от сорта на 480-500 лева ? Или просто е безмислено да си правя илюзията да си купя жилище и да се примиря с наема ?!

  8. Стойне Василев

    Здравей Спас, ако имаше вариант да не плащаш по 500 лева за вноска по кредит, щях да ти го кажа. Едно решение за покупка не е само вноската. Трябва да прецениш дали ще живееш в него повече от 10 години (да кажем) или искаш да живееш в друг град, например. Също така, какви ще са разходите, свързани с това жилище като данъци, застраховки, ремонти и други. Наема също има предимства, но ако е направен по правилния начин. За малко по-голяма сигурност може да регистрираш договора за наем в общината и в Службата по вписвания. Това е някаква гаранция, че ще се изпълнява, а няма да ви изгонят „от утре“, както се случва.

  9. Здравейте!Искам един съвет от вас .Спряла съм се на едно жилище и искам да попитам удачно ли е да се инвестира във него на този етап или да изчакам.Ще изтегля кредит за 8 000 евро,имам допълнителен доход така че и да остана без работа поне няма да умра от глад както се казва и ще мога да го погасявам .Какво мислите ?

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *